限購令保證銀行資産質量 利好銀行業

　　限購令對銀行業有正面影響，首套房、二套房首付比例的提高，無形中保證了銀行資産質量。

　　文/張曉華

　　北京出臺號稱“史無前例”嚴格的限購令之後，各地限購令紛紛出爐。上海、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京、濟南、哈爾濱等部分城市已經出臺住房限購實施細則。

　　從各地公佈的相關細則來看，限購令大同小異。總體來看，“本地限三外地限二”是各地限購令的一個基本要求，只是在限購程度以及限購行政區域上有所區別。

　　比較而言，北京限購令可以説是最為嚴格，尤其是外地限購條件“五年”期限的規定掀起不小波瀾。對於非京籍家庭，必需能提供有效的暫住證，連續5年在京繳納社會保險和個人所得稅證明，才有資格在北京購房。

　　比“國八條”更為嚴厲的京版“限購”措施，會否蔓延至各地？從目前各地的細則來看，各地並未仿傚這一舉措。“限外”措施相對“柔和”。上海和廣州明確兩年內納個稅或繳社保累計滿一年限購1套房。其他城市對外地人的購房門檻基本都以“一年期限”為標準。最為溫和的尚屬成都，未明確外地人購房的最低納稅年限，僅要求有社保或是納稅記錄即可。

　　除在“限購”相關條件年限的長短上存在差異，從各地的相關細則來看，限購的地域範圍也有所不同，寬緊不一。廣州全市十區兩縣級市範圍都將限購，較為嚴格。成都僅對“主城區”限購，貴陽則明確僅對“一環內”限購。大多數城市則規定在本市內限購。

　　無論從限購程度還是從限購區域等諸多不同來看，我們不難發現，一線城市限購令相對於二三線城市更為嚴格，東部城市相對於西部城市更為嚴格，這也體現出各地政府根據自身房地産市場的現狀“量力而行”。

　　對於如何認定幾套房，各地多采取“認房”的原則。如果有購房資格的家庭賣掉一套房，只要總套數不超過限購套數，可以重新再買一套。也就是説，“賣一可再買一”，限購政策不影響本地居民改善性住房需求。

　　中金公司估算認為，若全國有40個大中城市採取全市範圍限購方案，全國成交量將下降18%，考慮到部分城市僅針對主城區限購，全國住房成交量下降應當在9%—18%之間。另外，考慮到政策執行過程中會打折扣及市場規模繼續增長，實際影響可能低於預期。銀聯的經營環境部經理陳永明表示，當前住房限購對銀行業是短期不利，長期受益。短期內，銀行的放貸業務計劃將會被打亂，房地産開發貸款和住房消費貸款業務量將會下降，房貸業務受到一定衝擊。但限購令對銀行業也有正面影響，近期首套房、二套房首付比例的提高，無形中提高了借貸人的違約成本，保證了銀行資産質量，各家銀行利率優惠的取消也足以彌補業務量下降的損失。

　　房地産的繁榮促進了國內收入差別擴大，同時使國家相對於最有錢的精英而言，變得非常的脆弱。

　　因為資金管制，投資者海外投資代價會較高，所以理性促使他們投資國內。同時又因為銀行存款和國債的實際收益都低於通脹，更因為中國股市的高揮發性，對中國投資者而言，房地産是最好的選擇。事實上，絕大部分中國投資者在過去的十年裏都覺得，持有地産讓資産增值。數量巨大的家庭通過大量地持有房産而獲得鉅額回報。同時中央銀行通過搭救中國不論大小的金融機構，而保證房産價值直線上升。這政策避免了像2008年華爾街一樣的恐慌。