香港地産業：3幅土地拍賣成交價均超出市場預期

　　海通國際

　　最新消息：在昨天舉行的土地拍賣中，位於港島司徒拔道、九龍塘海棠路及元朗的3幅土地分別以44.9億元、5.79億元及6.62億元成交，均超出市場預期。

　　分析及評論：新鴻基地産(0016.HK,$120.50)以44.9億元投得司徒拔道地皮，折合樓面地價每平方呎24,829元。此地價屬市場預測(35-45.2億元)的上限，並較開拍價31億元高45%。該地皮的總建築面積為180,835平方呎，于計及最高10%的發水面積後實際樓面地價為每平方呎22,572元。據管理層表示，預料該項目的總投資成本(包括土地成本)為80億元。我們認為，假如新鴻基地産欲取得合理利潤，則該發展項目的售價最少須為每平方呎48,260元，為同區住宅單位現行平均呎價15,000元的3倍以上。

　　中國海外發展(0688.HK,$14.74)投得九龍塘海棠道地皮。該地皮的總建築面積合共為36,781呎，成交價為5.79億元，每平方呎樓面地價15,742元，較開拍價2.95億元高96%。公司計劃該地皮將發展為10間別墅，每間的總建築面積約為3,000-5,000平方呎。該項目的總計劃投資成本(包括土地成本)為8.5億元，落成後樓宇的目標售價為每平方呎26,000元，利潤率達24%。

　　最後，長江實業(0001.HK,$115.70)以6.62億元購入元朗地皮，折合樓面地價每平方呎6,548元。令人感意外的是，成交價較開拍價2.95億元高逾一倍，處於市場預期4-7億元的最高上限。管理層預期該地皮將發展超過60間洋房，預計建築成本為每平方呎4,000-5,000元。為達致合理回報，該項目的售價極可能超過每平方呎12,000元，遠高於同區豪華洋房的現行呎價7,000元。

　　整體而言，我們相信昨天的公開賣地再次證明地産發展商樂意支付高溢價購入位置優越的地皮。是次拍賣正是一個有力指標，顯示發展商預料不論任何地區，豪宅發展均具上升潛力。政府將於下月拍賣西半山波老道地皮，其位置同樣良好，極可能引來發展商爭相競投。

　　分析員：陳展翹