今年保障房供地計劃翻番 商品房用地恐不樂觀

    每經記者 張敏 發自北京

    隨著國家不斷強化保障性安居工程建設，保障房供地成為今年供地計劃的重中之重。

    5月12日，國土資源部終於公佈了2011年的住房土地供應計劃，在去年計劃的基礎上，今年的計劃供應量達到21.8萬公頃，提高18%。其餘各項指標也均有所提升。

    值得注意的是，今年全國保障性安居工程計劃供地7.74萬公頃，比去年的實際供地量增加一倍還多。由此，保障性安居工程新增供地也將佔到住房用地總供應量的三成以上。

    業內人士指出，保障房用地供應固然已成為“死命令”，但在調控深入、土地市場低迷的2011年，應警惕由此造成的商品房供地短缺。

    三類住房用地佔比近八成

    這是國土部第二次發佈住房用地供應計劃。去年的計劃供應量為18.47萬公頃，但實際完成不足七成，今年的計劃額度攀高至21.8萬公頃，比去年的實際供應量增加72.6%。

    今年“兩會”期間，國土部部長徐紹史(專欄)曾表示，今年住房供地計劃將在3月底前後向社會公佈。但出於各種原因，該計劃的公佈時間被推遲至本月初，公佈時間甚至晚于去年。

    國土部土地利用管理司司長廖永林昨日表示，今年的計劃編製程序與去年類似，先由市、縣編制計劃，經省級國土資源主管部門審核後，交由國土資源部進行匯總。

    按照匯總的數據，保障性安居工程用地(保障性住房、棚戶區改造住房)和中小套型商品房用地計劃是17.13萬公頃，佔住房用地供應計劃的78.6%，接近八成，比去年提高2個百分點。

    除去中小套型商品房用地，今年保障性安居工程用地計劃是7.74萬公頃，佔住房用地供應計劃的35.5%；比去年的計劃增加17.6%。

    在中央不斷強化保障房建設的背景下，其土地供應顯得格外重要。今年中央下達1000萬套保障性安居工程的建設任務，這類用地需求接近4萬公頃，而國土部編制的計劃遠超上述規模。

    廖永林對此解釋，在各類保障房的房屋面積上，地方編制的計劃標準較大，於是抬高了上報的計劃規模。

    供應計劃編制容易執行難

    按照國土部的説法，科學編制住房用地供應計劃，保證保障房用地的供應，是落實房地産調控政策的重要內容。但實際上，即便上述供應計劃比去年有所提高，不少業內人士仍對其執行情況表示懷疑。

    按照國土部的數據，去年保障性安居工程用地計劃供應6.58萬公頃，實際僅完成3.24萬公頃，完成情況不足一半。

    一位熟悉土地市場的專家向《每日經濟新聞》記者表示，土地供應計劃的編制較為容易，但地方政府在實際執行中，經常遇到拆遷、規劃等各種方面的阻力，加上土地財政對商品房用地的依賴，使得保障房供地完成情況往往不盡理想。

    對此，國土部要求各地將保障房用地供應計劃單列。省級國土資源管理部門要建立保障性安居工程用地審核快速通道，縮短審核報批週期。

    在保障房建設方面，今年相關部委均做出各種舉措。其中，財政部此前進一步加大了中央財政對租賃住房的支持額度，而住建部也於今年2月與各地簽訂保障房建設“責任書”。

    廖永林還透露，本月底，國土部將主要針對保障房供地對各地開展抽查；6月份，督促各省級國土資源主管部門開展檢查，督促加快保障性安居工程用地供應進度。

    此外，國土部還強調，確需調整供地計劃的地方應在6月底前進行調整，並向社會公示和報備。

    商品房用地或受擠壓

    事實上，在中央不斷強調保障房建設的背景下，外界一直擔心商品房用地受到擠壓。上月，華遠地産(5.67,-0.30,-5.03%)董事長任志強(微博 專欄)就表示，保障房擠佔了商品房用地，會推高房價。

    根據國土部的數據，今年商品房用地供應計劃將達到14.06萬公頃，比去年的實際供應量增加近50%。在市場向好的情況下，去年商品房用地計劃完成情況達到79%。

    但即便如此，今年商品房用地供應收縮的預期仍未改變。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 專欄)昨日在微博上透露，某土地運營商想要多賣點地，但土地管理部門不肯多給指標。因為“政府希望土地收入細水常流，況且今年土地市場低迷，也賣不出(好)價格”。

    從市場表現看，低迷的情況也未改觀。今年一季度及4月份，北京、深圳等地已有多幅土地流拍、流標或以底價成交。

    來自中房信克而瑞的數據則顯示，今年4月，萬科、保利、遠洋、綠城等15家大型房企通過招拍挂方式新增土地總建築面積約260.08萬平方米，同比下降78%，環比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環比下滑59%，創2010年以來拿地總量和成交總價的最低記錄。

    一種主流的觀點認為，在目前的政策環境下，未來房地産市場走勢並不明朗，多數企業仍持觀望態度；同時，銀根緊縮、銷售放緩，使得企業的資金壓力大增。

    上述專家向 《每日經濟新聞》記者坦承，在調控政策沒有放鬆跡象的大背景下，土地市場恐難恢復去年的狀態。因此，今年的商品房用地供應恐不樂觀。

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    國土部：土地出讓合同需明確開竣工時間

    每經記者 張敏 發自北京

    5月12日，國土資源部公佈了《關於堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》(以下簡稱《意見》)，其中首次強調，在土地出讓合同中，應明確項目的開竣工時間。分析人士認為，此舉主要為了防止囤地現象發生。

    《意見》規定，今後的土地出讓合同、住房建設和銷售合同中，還將有多項條款需要明確，包括建房套數、套型、面積比例、容積率、銷售對象條件、房屋銷售價格上限、受讓人承諾的銷售房價、土地轉讓條件、配建要求等規劃、建設、土地使用條件，以及相應的違約責任等。

    據了解，由於此前的土地出讓合同並未明確項目的開竣工時間，不少企業採取拖延開發節奏的方式達到變相“囤地”的效果。而國土部近年來一直醞釀在合同中對此進行約定。

    同時，為保證政策性商品住房用地及時開發利用，《意見》要求，市、縣國土資源主管部門可以在出讓合同中明確約定：不得改變土地用途和性質，不得擅自提高或降低規定的建設標準，保障性住房先行建設和先行交付，不得違規轉讓土地使用權等。

    對違反規定或約定的，新規同樣賦予地方國土部門較大權限，如可在出讓合同中增加“收回土地使用權並依法追究責任”等相關內容，並加強對出讓合同履行情況的監督檢查。

    據國土部土地利用管理司司長廖永林介紹，此前國土部組成專題調研組，對北京、天津、上海、深圳、青島、長沙等城市進行實地調研，上述《意見》正是根據此項調研成果進行完善。

    上述城市已推廣的 “限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍挂新規已得到肯定，國土部要求各地選擇恰當的土地出讓方式和政策。

    此外，《意見》還明確，市、縣在向社會公佈年度住房用地出讓計劃的基礎上，進一步細化擬出讓地塊、地段的規劃和土地使用條件，完善商品住房用地出讓預申請制度。

    同時，在公示保障性安居工程項目劃撥用地時，一併向社會公示申請用地單位，接受社會監督。