東海證券：深國商研報非閉門之作

　　作者：王超

　　中證網訊 東海證券研究員一紙深圳市國際企業股份有限公司(證券代碼000056，以下簡稱深國商)調研報告引起市場廣泛關注，昨日東海證券研究所負責人在接受記者採訪時指出，該公司發佈的《烏雞變鳳凰》調研報告並非所謂無實地調研的“閉門”之作，係該公司研究所房地産行業研究員桂長元實地考察後所作，相關數據參考了深國商公告和相關機構數據，並對比了周邊項目情況，同時公司未投資深國商股票，該報告與公司無利益衝突。

　　這位負責人説，桂長元研究員于2008年取得了中國證券業協會頒發的證券投資諮詢業務資格，並於今年1月10日正式變更為證券投資諮詢業務(分析師)資格。今年2月份，一篇深國商MALL項目招商中心啟動的媒體報道引起了桂長元研究員的關注，在住宅市場受到嚴厲政策調控、而商業地産不會受累的背景下，該研究員認為公司晶島項目價值值得關注，開始對深國商歷史公告及公司網站信息進行蒐集、分析和研究。

　　4月17日桂長元研究員出差深圳(乘坐MU5319航班從上海虹橋機場到深圳)，其後詳細考察了深國商晶島購物中心及怡景中心城、cocopark、華潤萬象城等周邊項目，對該項目的商業環境以及市場價值進行了詳細的了解，得到了晶島購物中心的第一手研究資料。4月21日桂長元研究員返滬(乘坐MU5330航班從深圳返回上海虹橋)，完成了此次對項目的實地走訪。回滬後，桂長元開始了報告的寫作，著重從晶島項目入手分析公司的核心價值。對項目進行估值中，桂長元研究員從出售、出租兩種情景假設對其進行分析估價，在此邏輯下運用PE、DCF模型得出公司價值區間。

　　這位負責人説，為加強研究報告撰寫及發佈管理，其公司制定了包括《東海證券有限責任公司研究所工作制度》、《東海證券有限責任公司證券分析師管理辦法》、《東海證券有限責任公司信息隔離墻制度(試行)》等規章制度在內的研究報告撰寫發佈管理制度及流程。今年5月5日桂長元研究員通過研究所研報管理平臺提交該研究報告後，公司研究所研究小組組長和研究所業務協調委員會對該報告進行了質量審核，2011年5月6日該報告通過公司合規部合規審核，由公司研究所研報管理平臺以電子郵件的方式對外統一發佈。該報告的立項、撰寫以及發佈符合公司的相關規定。

　　這位負責人説，公司注意到近日媒體披露的相關機構澄清説明，在此需要説明的是：

　　其一，關於晶島項目的出售價格問題。研究報告對晶島項目出售的定價依據為：第一，根據《對深圳市國際企業股份有限公司2010年度財務報表出具非標準無保留審計意見的審計報告之説明》(利安達專字[2011]第1389號)，“目前晶島項目所在位置市場價格在15-18萬元/平米”；第二，根據研究員對周邊可比項目怡景中心城的實地調研，怡景中心城的平均售價為18萬元/平米，研究員認為晶島項目品質應高於怡景中心城，因此將晶島項目整體轉讓的價格估算為18萬元/平米。但研究員未考慮到項目只能整體出售、不能分割出售的情況，因而項目估值可能存在一定差異。

　　其二，關於晶島項目租賃收入問題，依據為：根據中原地産發佈的2010年第3季度數據，中國四大城市中高檔購物中心的平均租金為915元/平米/月，研究員現場調研了解到晶島項目周邊的怡景中心城、cocopark、萬象城等項目的租金水平為700-800元/平米/月，研究員認為晶島項目定位於深圳頂尖的購物中心，定價應高於周邊項目。按照物業租賃通行的方式，公共區域面積可以分攤到租戶，考慮到實際租賃面積與建築面積可能存在的差距，綜合以上因素，報告從公允價值角度將其平均租金下調至800元/平米/月。

　　其三，關於深國商林業資産的收益問題。據深國商公司網站(www.china_ia.com)4月17日公佈的信息，“公司共營造桉樹速生豐産原料林面積12萬畝，已儲備林地資源30余萬畝，與當地政府簽定合作開發林地協議面積190萬畝。”按照林地五年一輪成熟的行業通行假設進行估算，研究員據此得出深國商林業資産收益的相關結論。

　　綜上所述，桂長元研究員雖未與深國商投資者關係管理部門進行聯絡，但對該公司的相關項目進行了實地走訪，報告的撰寫、發佈符合相關流程。與所有研究報告一樣，該報告僅反映了研究員個人出具本報告時的分析和推斷，同時也提醒了廣大投資者注意投資風險。但由於該報告發佈前未與上市公司進行核實，且部分未獲得授權的財經媒體轉載了該報告，對此公司將加強管理，避免類似情況的再次發生。

　　這位負責人同時強調，經核查，桂長元研究員該報告的撰寫及發佈未利用內幕信息，該公司自營分公司、資産管理分公司近三年以來未曾買賣過深國商A股及B股股票，該報告的發佈與公司不存在利益衝突行為。

　　最後，該負責人再次重申，相關報告僅反映了研究員個人出具本報告時的分析和推斷，鄭重提醒廣大投資者注意投資風險。