上海存量房達12萬套夠賣一年 市場成交持續低迷

　　上海存量房夠賣一年

　　即使是在沒有新增商品房的情況下，按照前12個月的銷售速度來計算，上海商品房存量套數大概需要12.9個月才能消化。

　　文/《東地産》童丹霞

　　上海商品房存量已登頂12萬套。

　　近日，《東地産》從世聯和新聚仁獲得的房産研究機構數據顯示，截至5月1日，上海商品房存量面積達1813.98萬平米，存量套數120831套。

　　即使是在沒有新增商品房的情況下，按照前12個月的銷售速度來計算，上海商品房存量套數大概需要12.9個月才能消化。其中商品住宅(配套動遷房源除外)存量面積達801.84萬平方米，存量套數56053套。

　　《東地産》發現儘管統計口徑不同，但是各種統計結果都顯示，去年4月新政以來商品住宅庫存量面積基本都維持在600—700萬平方米左右。目前上海待售商品住宅數量仍是龐大，機構預計全年新增供應將與去年的1106.98萬平方米持平。

　　但市場成交持續低迷，業內人士認為新一輪的拐點或將再臨。

　　市中心耗時最長

　　消化存量市場的時間在各區表現不一，整體來看上海市中心因限購政策消化耗時最長。

　　從區域來看，按照目前各區前12個月住宅銷售數據，靜安區、盧灣區住宅銷售壓力較大，存量套數分別需要 63.1個月、26.4個月才能消化，消化存量面積分別需要56.2個月、29個月。

　　根據此前的銷售資料顯示，在過去的12個月，靜安、盧灣兩區月均銷售套數分別是22套和5套。其中，4月初開盤的遠中風華園成交依然不見樂觀，網上房地産數據顯示，開盤至今僅成交7套，而在2009年高峰期，該盤曾一個月就成交有41套。

　　“由於高端物業購房者大都已擁有兩套以上住宅，因此受限購政策的影響，大多數購房者已經不具備購買資格，上海高端住宅市場成交急速萎縮，甚至陷入停滯。”新聚仁市場研究分析人員認為。

　　而在接下來的7個月，上海市中心預計還將有徐匯苑二期等樓盤上市。

　　外郊環間新增供應巨大

　　相對於市中心較長的消化存量耗時，外郊環間市場估算耗時普遍在10個月以內。

　　據世聯地産統計，寶山、嘉定、閔行三區，消化存量套數的耗時分別在4個月、8.2個月，8.7個月。

　　儘管耗時相對市中心低，但這並不意味著外郊環間市場銷售並無壓力，相反在接下來的7個月，外郊環間面臨大面積新增住宅上市衝擊。

　　在過去的4個月，外郊環新增供應面積為192萬平方米，佔全上海新增供應面積60%以上。以此推算，上海全市預計新增供應將與去年的1106.98萬平方米保持持平，也就意味著外郊環間年內將推出超過660萬平方米麵積。

　　“商品住宅不管是存量面積還是新增供應，外郊環間區域所佔比重最大，”新聚仁市場研究分析人員認為，“由於國家樓市調控政策特別是限購政策的持續嚴厲執行，作為首次置業或者首改型等剛性需求所青睞的外環外區域在年內無疑是新增供應的主要集中區域，尤其是嘉定、松江、閔行、奉賢以及寶山等區域。”

　　拐點加劇

　　業內專家預計，充足的庫存量以及二三四季度可以預見的全市新增供應，或將使得樓市整體價格進一步下跌。

　　那麼，擺在買房人面前的難題是，如果説存貨越來越多，房價到底會降多少？什麼時機最適合出手？在專家看來，現階段，寄希望房價大跌並不可能，對於上海市場，確實有個別樓盤已開始出現房價鬆動跡象，但房價整體下跌幅度很難超過10%。

　　“在可以預期的二三季度，貨幣政策保持從緊的可能性較大，還將加息和提高存款準備金率；房地産政策也難以放鬆；在這種政策背景下，若不出意外，接下去3-6個月，房價下跌城市數量將繼續增多，而一線城市必將出現房價下跌。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)看空未來半年的房價，但並不悲觀，他認為上海等多數城市房價整體下跌幅度很難超過10%。