楊紅旭：房貸緊縮誤傷自住需求何時休

　　早報特約評論員 楊紅旭(微博專欄)

　　緊縮房貸，有利於抑制投資投機性購房需求，但也誤傷了合理的自住需求。

　　房貸到底有多緊？綜合各種媒體報道，當前對首套房貸，原則上執行首付比例三成、貸款利率為同期央行基準利率的政策；對二套房貸，至少首付六成、利率上浮10%。國有銀行基本如此，中小股份制銀行更嚴苛些。而且存在一定區域差異，部分中小城市更加吃緊，有些城市二套房貸基本停貸。對首套房貸，部分銀行將首付提高到四至五成，利率也上浮10%。

　　或許很多首次置業者，還在焦灼等待房價下跌，然後購房。殊不知，在當前嚴苛的房貸條件下，他們已暫時喪失了購房能力，因為首付不達標；即便房價能下跌兩成，也不一定划算(更何況房價很難下跌超兩成)，因為調控之前利率低至七折，而現在不打折或上調10%。

　　眾所週知，自2009年12月以來的這一輪緊縮型房地産調控，最重要的目標是穩定房價。其重要路徑是抑制投資投機性需求，主要措施是緊縮信貸、提高稅負、限購、一房一價、制定房價控制目標等。提高信貸和稅收成本屬經濟手段，限購限貸等屬行政手段。

　　業內外人士皆認為限購最為嚴厲，且打擊相對精準，即便存在誤傷，誤傷對象也多屬改善需求。然而，但凡行政手段，都存在灰色空間，部分人通過假離婚、假稅證明、親友名頭、公司名義等手段逃避限購。而信貸緊縮的誤傷面就大了，尤其對自住需求中的剛需，造成重大打擊。

　　實際上，所有調控手段中，信貸最管用，短期就能見效。這與房地産的行業屬性有關：資金密集型、信貸依賴型。信貸松，則市場盛，信貸緊，則市場衰。不妨略作回顧。2007年9月27日，“二套房貸新政”(首付至少四成，利率上調10%)出臺後，全國樓市開始降溫。2008年10月22日，央行救市，對首次購買普通自住房和改善型普通自住房，利率下限擴大為基準利率的0.7倍，最低首付比例調整為20%；其後樓市開始觸底反彈，進而演變成2009年的大牛市。

　　本輪調控開始後，房貸政策同樣重要。去年4月“國十條”規定：90平方米以上首套貸款，首付不得低於三成；二套貸款首付款比例不得低於五成；今年1月的“國八條”進一步升級：首套三成，二套六成。結果是，今年3月末，房地産貸款餘額增速自去年5月以來持續回落，其中個人購房貸款餘額同比增長22.8%，增速比上年末低6.5個百分點，連續11個月下滑。同樣，上海房地産貸款增速自去年6月以來持續減緩。

　　這就意味著，自去年5月以來，樓市需求越來越受滯于信貸緊縮，演變到現在，事態已相當嚴重，如果年內得不到改善，則今年全國商品住宅成交量勢必顯著萎縮。上周，銀監會公開否認首套房貸首付提至五成，這我們相信。但問題關鍵是，在國家外匯儲備持續快增，突破3萬億美元後，央行想要收縮流動性，只能重點壓縮信貸額度，而正被痛加調控的房地産業，又成為信貸緊縮的“重災區”。放貸額度有限，受商業利益驅動，銀行只會挑肥揀瘦，提高貸款利率。銀監會只管風險控制(首付和利率底限)，卻並不干預、也管不了銀行提高首付與利率的行為。

　　這事誰來管？實際上，近幾年個人房貸一直是商業銀行優質資産，房價下跌30%~50%的風險測試，未來幾年內並無用武之地。銀監會一直強調的房地産信貸風險防控，應將重點放在地方融資平臺和開發貸款，及個貸中的多套貸款上面，而非首次和二次改善的需求。遺憾的是，所謂“差別化信貸政策”，現在看來誤傷率實在太高。此事相關部門應有所反思，並尋找解決之道。(作者係房産研究人士)