收緊風聲四起 房地産信託前途難明

　　■ 夏 青

　　儘管日前銀監會澄清，5月份沒有出臺房地産信託業務新規的計劃，但近期，市場上房地産信託業務收緊的風聲四起。

　　從去年資本市場閘門對房地産行業關閉、年初嚴控信貸以來，尤其銀監會一再強調重點防控房地産信貸風險後，信託融資似乎成了房企的“救命稻草”。市場上對房地産信託收緊的風聲與其説是對政策的猜想，不如説是一種提醒，一種希望。在這種預期下，房地産信託前途難明。

　　而從目前國家對房地産調控的的決心，以及銀監會重點防控房地産信貸風險的表態來看，房地産信託收緊的風聲似乎有跡可循。

　　國務院總理溫家寶已反復強調了繼續對房地産市場進行調控的重要性,比如實行住房限購令以及上調最低首付比例。國家調控房地産的決心不容置疑。

　　信貸方面，銀監會一再要求銀行業防控房地産信貸風險。央行公佈的2011年一季度中國貨幣政策執行報告也顯示，2011年第一季度累計新增房地産貸款5095億元，同比少增3338億元。其中3月份當月新增房地産貸款1665億元，同比少增321億元。

　　此外，隨著市場調控措施的進行，銀行業已經感受到房地産風險加大的壓力，在信貸方面開始有所行動。中信銀行在季度會議上已經表示，計劃將今年的房地産貸款增量壓縮三分之一。調查顯示，中小銀行房貸開始陸續收緊，四大行部分地區的首套房貸悄然提價。

　　就在銀行業收緊房地産信貸同時，房地産信託出現“量價齊升”勢頭。據用益信託工作室統計，3月房地産信託産品佔當月信託産品融資量的半壁江山，達135億元，年化收益率更超過8%.在4月的第一週，房地産信託“量價齊升”的勢頭還在延續。

　　政策嚴厲調控下，信託再次成為房地産企業的無奈之選。隨著發行信託的房地産公司數量的激增，信託公司掌握更大的主動權，選擇業務的餘地也越來越大。雖然上有政策，但是持續走高的收益率，信託公司對這塊送到嘴邊的“肥肉”欲罷不能。

　　去年年底，銀監會出臺《凈資本管理辦法》，嚴加控制信託公司的杠桿率，直接導致大批房地産信託處於暫停狀態，各家信託公司紛紛對業務進行“自查”。

　　1月27日，銀監會又發佈《信託公司凈資本計算標準有關事項的通知》，對房地産信託和銀信合作業務進行了進一步限制。

　　但在利益的引誘下，今年一季度，房地産信託仍保持一定增速，3月甚至出現“井噴”。

　　不過，就在5月6日，銀監會主席劉明康(專欄)表示，對當前房地産市場出現的一些新苗頭密切監測、加強研判，加強房地産信託業務的監管。同時，他還指出，在防控“影子銀行”風險上，要嚴格按照時間表做好銀信合作表內轉表外的工作，加強影子銀行問題的調查研究，做好跟蹤分析。 或許監管層已經覺察到並已經開始警惕這種情況的發生，後續動作還需要繼續醞釀。