公租房融資實驗

　　各地的零星試驗都未解決一個根本性問題：政府該多大程度介入甚至左右公租房建設？

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　　障房建設中最難的一塊，當屬中國尚無先例的公租房建設，目前還在個別地區的探索之中。

　　所謂公租房，指解決買不起經濟適用房，又不符合廉租房標準的城市“夾心層”住房問題的公共租賃房。在今年全國建設千萬套保障房的宏偉目標中，公租房和廉租房佔到了五分之一。“五一”期間，幾位國家最高領導人均明確要求重點發展公租房，並建立完善機制。

　　節後一開盤，水泥、鋼鐵等保障房概念股旋即領漲，5月3日，以水泥為首的建材板塊大幅走高，亞泰集團（600881.SH）收漲8.75%，天山股份（000877.SZ）、巢東股份（600318.SH）、塔牌集團（002233.SZ）收漲逾5%；鋼鐵股表現不俗，包鋼股份（600010.SH）漲停，魯銀投資（600784.SH）收漲9.62%，新鋼股份（600782.SH）漲幅也在7%以上。

　　資本市場雖然對保障房表現了足夠的熱情，但北京、昆明、黑龍江曾傳出保障房月租金僅77元、25元、12元的消息令銀行沮喪，因為這意味著需要政府提供大量補貼。“這樣的租金，可能連建造保障房的貸款付息都不夠。”一位銀行業人士表示，這也是各家銀行爭搶經濟適用房、兩限房等保障房，但對公租房建設多持觀望態度的根本原因。

　　“目前，中國的公租房沒有一個清晰的制度框架，如何完善住房保障制度設計，突破資金、分配、管理等瓶頸非常迫切。雖然銀監會為平臺公司的保障房貸款開了一條口子，但如何建立一個完善的償債機制非常重要。”國開行湖北分行信貸二處處長曾憲林對財新《新世紀》記者強調，“平臺的難處其實就是銀行的難處。”

　　“住房保障體系應依靠自我循環的商業化模式，如香港、新加坡的公租房、組屋等模式。”“兩會”期間，全國政協委員、中金董事長李劍閣對此建議。新加坡、香港模式實現保障房自我運營的基本思路即租售結合，以鼓勵承租人愛護房屋和回籠資金。

　　個別地區已經開始了公租房的實驗。財新《新世紀》記者分別在湖北、上海、重慶走訪發現，三地公租房融資模式各有不同，商業銀行、投資基金都在公租房裏尋找可能的機會。以開發商品房出售來補公租房資金缺口的方式，也是共同特點。

　　木“政府應該在一個地區新興的時期‘跑馬圈地’，大規模造公租房，相當於儲備大量好地段的房産。”重慶市長黃奇帆此前在接受財新《新世紀》記者採訪時如是説。

　　在中部地區地級市的老工業基地黃石，國開行與湖北黃石市政府一起設計了一套“政府主導+專業公租房平臺公司+商業運作”機制，將現有政策、保障性住房産品統一歸併為公租房。

　　在上海，一支百億級的公租房建設投資基金正在籌建，其董事長李曉東告訴財新《新世紀》記者，基金預計收益率在5%-12%。

　　而重慶的做法最為激進。未來五年，重慶將通過國有平臺公司投資逾1200億元，建設4000萬平方米可供租、售的公租房，主要資金來源包括銀行貸款、發債、引入社會多種資金等。

　　資本有了，體制建設的缺失更值得關注。“現在中國所有的公共産品均缺乏效率，到最後都成了大鍋飯和大包袱，如醫療，根本原因就是缺乏體制的長遠安排。” 黃石市房地産管理局局長、眾邦城市住房投資有限公司董事長劉昌猛一語道破，如將保障房建設變成“運動”的嚴重後果。

　　——本刊編輯