代建業務成為房企轉型紅利增長點

　　原本被認為利潤微薄的房地産代建業務，在趨緊的房地産調控下，突然成了“香餑餑”。不論是參與保障房建設，還是産業鏈環節的“分包”，代建業務正成為部分房企轉型以規避調控風險的“紅利”增長點。

　　房企紛紛介入代建業務

　　又一家房企公開宣佈將擴大保障房代建規模，在最近舉行的業績説明會上，廣宇發展（000537.SZ）董事會秘書華欣表示，今年公司將擴大保障房代建規模，且積極參與一級土地市場開發。

　　在各地市場成交紛紛陷入僵局時，企業的“轉型”並不是突如其來的。之前發佈的企業公告中，廣宇發展曾經表示，預計公司2011年一季度凈利潤僅為1900萬~2800萬元，同比下降63%~75%。

　　有早已實行代建業務的企業公開表示，代建保障房業務的利潤率仍然較為理想。在金豐投資（600606.SH）舉行的2010年度股東大會上，公司方面表示，金豐投資以控股股東投資、企業代建，並向其收取管理費的經營模式，以參與政府力推的保障房項目。在保障性住房利潤問題上，公司方面稱，由於保障性住房所涉及的土地面積大、範圍廣，且有相應的財政補貼，去年金豐投資從中獲得了3000多萬元的收益。

　　根據“十二五”規劃，在未來5年中，全國要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。這是一個龐大的數字，當商品房市場直面接受政策打壓時，對企業而言，這無疑已成為一個誘人的利潤“蛋糕”。

　　僅以浙江民企為例，較早宣佈進入代建業務的，是中凱與綠城。前者已在代建業務方面摸索了數年之久，而後者，則以介入杭州逾半數代建保障房項目的高姿態引發關注。不過，即使各家房企的參與熱情日漸高漲，但代建業務的薄利問題，仍然是業界的爭論焦點。

　　代建還是代開發？

　　“雖然名義上均統稱為代建，但市場中已逐漸形成了‘代建模式’和‘代開發模式’的細分化。”中凱房地産開發管理有限公司總裁許仰東向《第一財經日報》記者表示。通俗而言，代建指企業只介入單純的建設施工環節；而代開發則是企業從更早的設計規劃環節介入，直至物業管理。

　　有上海本地開發商告訴記者，單純的代建業務的確“利潤微薄”。“最為典型的代建業務，就是參與保障房項目，一般來説最多也只有3%~4%的利潤回報。”

　　許仰東亦對此表示認同，他指出，單純的代建業務利潤，通常只有工程建設成本5%的空間。據稱，中凱房地産開發剛剛獲取的大連35萬平方米廉租房項目，初步預估利潤率僅在4%~5%。而代開發模式，相對利潤率更高些，可至10%左右。

　　對後一種模式最具信心的，便是綠城。綠城代建公司總經理曹舟南表示，按照目前綠城設計的合作模式，根據委託方要求，綠城負責項目部分前期管理、規劃設計、工程營造、成本控制、營銷策劃、竣工交付等開發管理，並根據代建合同使用綠城品牌。“綠城模式相對來説可複製性強，且環節乾淨穩定，最為方便。”許仰東表示。

　　而中凱開發管理的模式，則更為複雜些。除了收取基本管理費用之外，還有另一盈利點則來自於階梯式的項目收益。其中，基本管理費用按照項目目標總銷售金額的1%~3%收取。不過與綠城最大的區別是，中凱需要針對不同區域不同産品實行定位。正因為此，許仰東亦坦承，綠城的操作模式可使其獲取較其他企業較高的利潤率。

　　不過，大規模的保障房市場擴容仍然使單純代建業務具備一定吸引力。去年年底，萬科總裁鬱亮曾在杭州向媒體以“巨大的進步”來形容保障房市場，稱將會積極介入保障性住房建設中。“在土地成本、資金壓力日趨加大的時候，代建企業會因為得以減少‘重負’而獲取更多機會。”許仰東稱。