十一五房地産投資快速增長 樓市經歷V型震蕩

　　2011年5月5日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合主辦的“2011年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會”在北京舉行，與會專家總結了“十一五”時期我國房地産發展的主要成就和存在的問題，探討了房地産發展中的熱點問題，展望了“十二五”我國房地産市場的變化趨勢，並正式發佈了2011年房地産藍皮書《中國房地産發展報告No.8》。

　　藍皮書指出， “十一五”時期是我國房地産發展波瀾壯闊的五年，總體趨勢上，房地産投資和房産供銷均呈現快速增長趨勢，有效拉動了國民經濟快速發展，大大改善了居民家庭的居住條件。房地産市場則經歷了劇烈的V型震蕩：2005~2008年初高速增長、2008年中~2009年初金融危機形成短暫的劇烈調整、2009年中開始迅速反轉增長。

　　從總體發展態勢來看，房地産投資增長較快、增速回落，住宅投資佔房地産投資比重上升。 “十一五”期間，我國房地産投資累計達16.0萬億元，比“十五”增長10.7萬億元。年投資額由2006年的19423億元上升到2010年的48267億元。年均投資32085億元，是“十五”年均投資的3倍，是“九五”後三年的7.6倍。但是，增速有所回落。“十一五”、“十五”、“九五”後三年房地産投資年均增速分別為24.9%、26.1%和16.2%。

　　住宅投資佔房地産投資比重上升。“十一五”期間住宅投資累計達11.4萬億元，比“十五”增加了7.8萬億元。 “十一五”年均住宅投資為22747億元，分別是“十五”、“九五”後三年年均住宅投資的3.2倍和8.5倍。藍皮書分析認為，住宅投資上升的主要原因是，“十一五”期間住宅市場供不應求和房價快速上漲預期，刺激了房地産開發企業投資熱情。

　　房價波動起伏，整體快速上漲。 “十一五”期間商品房銷售均價總體上繼續保持快速上漲態勢，由2006年的3367元/平方米上漲到2010年的5029元/平方米，年均增長達9.7%。其中，住宅銷售均價由2006年的3119元/平方米上漲到2010年的4724元/平方米，年均增長為10.0%。

　　調控力度不斷加大，住房保障大力推進。據不完全統計，“十一五”期間房地産調控的主要政策達20多項，國辦發、國發多達10項。2010年更是針對地方政府建立了考核問責制，並引入了多種行政手段。另外，“十一五”期間住房保障的制度建設獲得重大突破，以《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》為代表的政策促進了住房保障制度快速推進，而且，保障性住房建設力度也快速提升。“十一五”期間，解決了1500萬戶的城鎮低收入和中等偏下收入家庭住房困難問題。以廉租住房為例， “十一五”期間，中央累計投資1336億元，而2005年前累計投入47.7億元用於最低收入家庭住房保障。

　　另外，藍皮書還指出了值得注意的是，“十一五”後期90平方米以下普通住宅投資比重提升，由2007年的23.3%上升到2010年的31.3%，投資增速也較快。但具有保障性質的經濟適用住房所佔比重逐漸下降，由2006年的5.1%下降到2010年的3.1%。藍皮書認為，普通住宅投資比重提升主要得益於“十一五”期間對房地産的調控政策，如“70/90”政策，儘管地方政府和房地産企業執行的力度不夠，但對中小戶型供給增多起到了促進作用。

　　藍皮書認為， “十一五”期間房地産市場迅猛發展，不僅提升了城鎮居民住房水平，推動了經濟發展，為地方財政收入提供了巨大支撐，促進了城市化進程和城市發展，而且房地産市場相關制度建設也穩步推進。但由於經濟體制和房地産管理制度不健全也造成了房地産發展中一系列的矛盾和問題：地方政府土地財政依賴、市場監管不力、開發企業壟斷嚴重、投資性需求膨脹並主導購房市場，導致與經濟社會發展不相適應的房價過快增長；由於住房供給過度市場化、保障性住房支持不力，廣大中低收入家庭的消費性購房需求被驅逐，無法分享房地産建設和城市經濟發展的成就。

　　為此，藍皮書指出，為解決當前房地産市場存在的問題，促進未來房地産市場健康發展，進一步加強房地産調控應加強以下制度建設：制定基本住房保障法，建立保障性住房建設管理長效機制；制定房地産市場發展中長期戰略規劃；全面加強房地産供求市場與仲介市場監管；完善房地産稅費機制等。