房地産：業績增速將放緩 資金逐漸趨緊

　　興業證券

　　主要地産：

　　公司2010年經營性現金流入/總資産較2009年下降，受調控的影響，地産公司銷售情況一般，但整體仍優於2008年。經營性現金流流出/總資産在2008年見底後，連續兩年回升，考慮到經營現金流流入比例的回落以及籌資現金流比例的上升，地産企業在2010年資産負債表的擴張較2009年更激進。

　　多數公司2010年歸屬母公司凈利潤增速在30%以上，其中金地集團、榮盛發展、華僑城、世茂股份增速超過了50%，企業凈利潤的大幅增長伴隨著結算ROE的提升，反映了2009、2010年銷售的回暖。

　　綜合考慮預收款與結算ROE情況，主要地産公司中，萬科、保利、金地集團、金融街、榮盛發展、蘇寧環球2011年業績的確定性較高，結算ROE可能繼續提升或保持，未來業績增速維持在25%左右的可能性較大；而其他企業業績依賴於2011的銷售，結算凈利潤增速可能將明顯下降。

　　2011年1季報小結。

　　2011年1季度地産公司的經營性現金流入情況較為平淡，現金流出也比較穩定，凈流出水平與2008、2010年1季度相當，多數企業仍在擴張的進程中。

　　1季度各個企業現金比例持續下降，存貨比例上升。2010年以來地産公司進入了新一輪擴張期，目前企業的平均現金比例大致相當於2008年1季度的水平相當。

　　1季度企業的有息負債率小幅上升，現金比例的下降與有息負債的增加導致凈負債率明顯上升，由於經營性現金流入沒有明顯下滑，企業凈負債率的上升部分由於自身的擴張行為。

　　2011年1季度地産企業的現金流入較為平穩，1季度資金情況並沒有明顯惡化。但是部分由於企業主動的擴張行為，重點地産企業的現金比例已經降到了較低的水平，而凈負債率則在相對高位，短期資金風險也在上升，如果銷售持續低迷達到1個季度，企業可能會面臨較為明顯的資金問題。

　　萬科A、金地集團、招商地産、金融街、新湖中寶1季末的財務較為穩健，而保利地産、榮盛發展、蘇寧環球、華僑城、中南建設相對激進。

　　考慮2011年業績增速、財務狀況以及目前的估值情況，中期看好萬科、保利地産、金融街、榮盛發展。