時評：央企建保障房土地成本優勢無法忽略

　　參建保障房的利益指向

　　徐冰專欄

　　5月3日，國資委網站挂出了《關於積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》。讓人感到有些詫異的是，該通知落款時間為4月2日，比正式公佈的時間整整早了一個月。鋻於中國的現實，這種公文上存在的時間差異大體已經習以為常，但慮及保障房建設面臨的可能困境，國資委此番大舉推進央企介入保障房建設，不免引發想象。

　　房價雖經強力壓制卻依然堅挺，在此僵持之中，保障房建設被視為最終打破僵局的利器。中國目前調控房價的思路實際很明確，一邊依靠行政力量壓制漲價勢頭，一邊寄望保障房的大量供給以平抑價格。在去年580萬套的基礎上，今年保障房建設更是提出了1000萬套的目標。十二五期間，按計劃將建設3600萬套保障房。如此大規模的建設，面臨的突出問題有兩個：一是建設進度；二是資金。在進度上，1000萬套是今年的死任務，但目前尚沒有看到公開的進度數據；而在資金上，今年1000萬套保障房將需要1.3萬億元的投入，其中5000億元由中央和各級政府提供，其餘8000億元則由銀行等各種社會機構籌措。十二五期間，整個投資估計將達到4萬億元。

　　顯然，在以行政力量逐級施壓推進的情況下，建設進度將主要取決於資金。而恰恰是資金，目前實際成為保障房建設的最大困擾。直指要害的問題在於，保障房建設利潤率不具吸引力，難以吸引社會資金的大量投入。一家知名房企的副總曾表示，哪怕有一塊錢利潤，也願意投入保障房建設。言下之意自然是保障房建設盈利前景不妙。知名房企姑且感到棘手，遑論其他散兵遊勇。

　　而在必須要大量供給卻難以指望社會力量一擁而上的情況下，寄望央企恐怕是唯一的選擇。現實而言，央企尤其是大型央企參建保障房有一定的優勢。除了能夠相對容易地獲得政府資金上的支持，這些大型央企還有別人無法企及的優勢：它們大多擁有大量的工業建設用地，只需變更一下土地的使用範圍即可投入保障房建設。一個很有意味的對比是，萬科期望中的保障房利潤在3%-5%，而2010年，央企中冶在保障性住房上的毛利率達到了12.5%，央企金隅股份也表示，保障房收益率可達20%以上。它們是如何做到遠比中國最好的地産民企高得多的利潤率的？顯然，土地成本優勢是一個誰都無法忽略的因素。

　　這種優勢實在讓人浩嘆，在一個市場化的體系中，如此先天之利根本無法用市場的規則來衡量。而由此，國企在其他領域無往而不勝的秘訣再次應驗。讓支柱國企掌握經濟命脈以穩定大局，從理論上並無特別差池，但在具體實踐中，其最大的副作用卻是以對市場經濟的衝擊為代價，並使得宏觀經濟越來越受制于大型國企。

　　本來，地産非主業的央企退出地産業務是國資委強力推行的政策，但在保障房建設中，這種願望顯然要落空，因為它們可以借道保障房建設將相關業務轉移，從而達到曲線獲利的目標。另一方面，主業為地産的央企，也可以由參與保障房建設而實現市場份額的再分配，在商品房受到政策壓制從而影響一大批市場化企業的同時，央企從保障房所獲收益並不純然表現為建房子的利潤。

　　住房問題已經成為影響大局的問題，于當前幾成共識。但解決之道卻預示著，“兩桶油”給人們的衝擊，也許正在向住房領域演化。