海口建行800萬貸款懸空 6700萬資産拍賣蒸發5成

　　4月28日，剛下過雨的海口依然顯得濕潤。這個去年房地産業在財政收入中佔比超過四分之一的城市，近日因傳聞“擬廢限購令”頗受矚目。

　　位於海口市秀英大道26號的泓寰城，只是海口市一個其貌不揚的項目，但卻是開發商泓寰房地産公司唯一的項目。“像泓寰房産這樣的‘項目公司’前些年房地産行業火爆時很多，就是單純為了開發一個項目而註冊，項目做完了，公司也就解散了。”家住附近的當地司機徐先生告訴時代週報記者。

　　不過“這個泓寰城竟然這麼快就被拍賣了”還是讓徐先生很吃驚，“幾年前還曾經常在樓上的上島咖啡喝茶，轉眼就荒蕪這麼久了。”

　　4月29日，時代週報記者在現場看到，這個五層高的購物廣場如今大門緊鎖，門口只有收垃圾的大叔在忙。一層的服裝公司ITAT早已經人去樓空，旁側的電梯也已經被拆掉。

　　就是這個泓寰城，讓建行海口市秀英支行800萬元貸款變成不良貸款，至今仍未收回，也埋葬了劉福等多位債權人2000多萬的購房款，五年後仍未解決。

　　銷售已抵押房産

　　資料顯示，泓寰房産公司註冊資本1000萬元，總經理蔡振寰，今年50歲，汕頭人，做建築起家。據熟悉他的人稱：“(蔡振寰)沒多少主見，做事容易反復。”這也在時代週報記者後來對其的採訪中得到佐證。

　　2005年1月泓寰城項目封頂。因海口秀英大道周邊原來沒有大型商場，給附近居民購物帶來不便。泓寰城定位為集購物、休閒、餐飲、文化、娛樂於一體的購物廣場，剛開業一度很受周圍市民歡迎。

　　2005年11月，泓寰公司向建行海口秀英支行借款800萬元，並約定用項目土地以及地上建築作抵押。

　　2006年12月，因經營不善，泓寰城資金週轉困難，蔡振寰找到海南六福房地産開發公司總經理劉福，願以成本價700萬元將其第1、2層出售(每層350萬元)，並出具了國有土地使用權證等商品房銷售必備的五證原件，稱其項目無抵押、無項目貸款、無産權和任何經濟糾紛，且合同簽訂後可馬上在市房産局辦理合同備案登記。

　　據劉福派專業人員鑒定，五證為真，並在海口市房管局核實其沒有銷售、沒有抵押登記並可以辦理預售後，就與其簽訂了兩份商品房買賣合同，六福公司付完全款，于海口市房管局進行了網上備案。

　　後據時代週報記者了解，蔡振寰還以同樣方式分別將泓寰商城的其他層鋪面以390萬元、250萬元的價格賣給了投資客林貽澤、譚國興等個人。後又將六福公司已經購買的其中四個鋪位二次轉讓給了三名德籍華人，約100萬元左右。

　　問題是為何已抵押的房産卻五證在手、無抵押登記記錄且成功銷售？

　　按照相關法律，房地産抵押的登記手續分別由國土和房産兩個政府職能部門辦理，而且應該將其土地使用權證原件收回。沒有國土局部門以及抵押權人建行秀英支行的同意，蔡是無法取得其原件並進行銷售的。

　　“當時我也很納悶，”曾是建行秀英支行信貸經理的歐逢節，兩年前已經調到建行海南省行，但回憶起多年前這筆自己經手的不良貸款還是忍不住抱怨，“都是老蔡惹的禍，誰知道他抵押後又怎麼拿出來銷售了？應該是房管局登記系統的問題。具體記不清楚了。現在這筆不良貸款已經好幾年了。”

　　對於歐經理的解釋，六福公司法律顧問黃律師表示，“(這個説法)有點解釋不過去。如果建行書面通知房管局了，房管局應該有書面登記，但查證後並沒有書面登記”。也正是利用建設銀行的這個疏忽，蔡振寰僅在海口市國土局辦理了土地抵押登記，沒有在海口市房管局辦理任何登記備案，從而成功銷售給眾多購房者。

　　時代週報記者試圖聯絡建行秀英支行張旭東行長求證此事，但其電話一直無法接通，發短信也沒有回。知情人士告知，他先是調到建行海南省行，後又調到洋浦支行，更換了聯絡方式。5月3日，記者再次通過北京總行聯絡張旭東，但截至發稿時仍未聯絡上。

　　拍賣利益鏈

　　一年後(2007年底)，張旭東和歐逢節突然找到劉福，稱泓寰城項目已經抵押給建設銀行。據黃律師稱，當時“他和劉總都嚇壞了”。

　　而建行也稱，貸款在年底前如未能追回，將把蔡振寰的詐騙材料遞交公安機關。但考慮到蔡振寰如被羈押，房屋辦證一事將遙遙無期，六福方面還是在歐逢節主持下，主張約蔡共商解決方案。

　　經多次協商，最後決定由六福公司出資3800萬元收購泓寰公司股權並代其償還建行和另外兩家購房戶的債務，泓寰公司將其印章以及營業執照等原件封存于六福公司。

　　2007年12月20日，在張旭東、歐逢節、林貽澤等人的監督下，完成了封存交接手續。然而次日，蔡振寰反悔，不願辦理股權變更手續。三方只能再次協商。

　　就在協商的同時，2008年春節後不久，建行秀英支行卻就泓寰城債務向海口市中院提起民事訴訟，主張其貸款以及抵押權，在訴訟過程中，雙方均對法院隱瞞了項目第一、二層已經出賣給六福並辦理預售備案的事實。

　　據劉福告訴時代週報記者，“訴訟過程中，考慮到建行的債務僅為800萬元，而項目評估額為6700萬元，六福公司願意為泓寰公司的800萬元做債務擔保(直接將800萬元存入其支行)，將項目分層拍賣，如拍賣不成直接替泓寰公司清償債務。”

　　據劉福回憶，當時張旭東覺得“(這)是個好事”，同意了，並同時讓歐逢節“下午就給省行打報告”。對此，歐逢節也並未向時代週報記者否認，只是稱“談判太久，時間太久記不清楚了。”但出乎意料的是，後來秀英行給出的回復是，“省行不同意”。如此“優惠”的條件竟被秀英建行和法院承辦人拒絕，劉福很疑惑。

　　蔡振寰提供給債權人的一份書面文件中寫道：“當時秀英建行行長張旭東介紹拍賣公司(海南長江拍賣公司，總經理梁鵬，山東人，承辦法官老鄉)，説該拍賣行很有實力和經驗，能拍出很好的價格。”蔡稱：“當時一時糊塗居然答應了。同意建行推薦兩家拍賣行進行聯合拍賣，指定給法院做我司和建行選定的拍賣公司，並審批下來。”

　　高達6700萬元的拍賣標的，根據最高法院的相關規定，應由法院隨機選定拍賣機構。而此次拍賣僅由申請執行人之一的建行秀英支行獨家選定拍賣機構，引起了其他申請執行人以及先於查封的債權人的不滿。債權人之一的林貽澤直接告訴記者，“建行分明是借職務之便賺拍賣佣金”。

　　蔡振寰在書面文件裏寫道：拍賣行稱已經聯絡好幾個客戶，很有實力和意向，為了儘快賣出，讓在第一次公告時先降價20%，價格為5000多萬元。我就同意了。但公告到期後，他們兩家拍賣行連一個買家都拉不進來，我就知道上當受騙了。沒辦法，只能再降價到4800多萬元，但限期一到，同樣沒人報標。

　　在二次流拍後，“驚呼上當”的蔡振寰堅決不同意再次降價拍賣，並申請以第二次拍賣起拍價(4800萬元)裁定抵償各債權人的債權。根據最高人民法院的相關規定，將拍賣財産作價交申請執行人或其他執行債權人抵債，只有在申請執行人或其他執行債權人明確拒絕接受或者依法不能交付抵債的情況下，法院才可以進行第三次拍賣。

　　但海口市中院執行人卻在沒有通知六福公司、林貽澤、譚國興等主要債權人參加聽證會的情況下，按建行單方意願，強行通知拍賣行于2009年4月22日以3242萬元超低價拍賣了6700萬元的資産。

　　據了解，第三次拍賣得主是個體老闆黃嗣利，汕頭人。但各方債權人“之前都沒有聽説過這個人。而且奇怪的是，拍了這麼長時間後也並未主動聯絡過各方”。其中，拍賣佣金為170萬。據林貽澤告訴時代週報記者，2010年為此事爭執時，蔡振寰又“不小心”説到，“拍賣以後，拍賣方梁鵬、徐策曾提出給予20%的回扣”。

　　爭議的分配款

　　看到這樣的拍賣結果，蔡振寰“傻眼”了。4月28日上午，時代週報記者撥打蔡振寰手機，其開口第一句便是“其實我是最虧的人”。並同意半小時後在記者的賓館見面。但半小時後不見其人，記者再次撥打其電話，蔡改了主意，稱“要和律師商量一下”，讓過兩個小時後再給其打。兩小時後記者再撥打其電話，已是轉到移動秘書檯。其間多次撥打仍不通。

　　“最虧”的蔡振寰與承辦法官如何溝通不得而知。不過，令建行、六福等債權人詫異的是，原本債務只有2800萬元的泓寰公司在拍賣結束後，卻又突然冒出27家債務人，債務總額高達5800萬元。而且該債務均是發生在2007年12月20日泓寰公司將印章封存于六福公司之後，以沒有經過審判程序的支付令、公正債權文書直接進入執行程序的。

　　2008年5月項目拍賣前就項目查封徵求異議時，當時提出異議的僅有六福公司、林貽澤、譚國興三家單位和個人。如今哪冒出來這27家債權人？這也讓歐逢節無比疑惑：“誰知道，後來一下跑出那麼多債主？”

　　六福公司、林貽澤、譚國興等多次向執行法官提出意見，並請求查閱其債權文書，均被承辦法官以保密為由拒絕了。而且更讓六福等“惱火”的是，承辦法官在2010年2月，第二次聽證會後直接于次日將770萬元分配了。對於其他各方對此分配有異議的債權人，據悉，承辦法官當面宣稱，“你們反對也沒有用，提意見的不用分，沒意見的就分。”

　　根據最高人民法院關於適用《民事訴訟法》執行程序若干問題的解釋第26條第3款規定：訴訟期間進行分配的，執行法院應當將與爭議債權數額相當的款項予以提存。770萬元分配後，餘款2500萬元已經不夠債權人六福公司、林貽澤、譚國興、建行等分配了。

　　這讓六福公司、林貽澤、譚國興等債權人懷疑，是承辦法官故意偏袒蔡的虛假債權人。一個有意思的可以作證的細節是，後在六福、林貽澤、譚國興等債權人多次催促蔡還款並讓其配合推翻拍賣程序時，蔡拍著胸脯説，“如果可以重拍，我可以負責追回已經分配的(770萬元)那些款。”

　　債權人提出泓寰公司尚有價值1500多萬元的4200平方米商用空地，並提供線索要求法院查封，但法院執行法官至今尚未採取措施，致使泓寰公司將其以法院調解書的方式于2010年4月過戶給泓寰公司法定代表人蔡振寰妻子擔任法人代表以及股東的暉寰物業公司。

　　對於六福公司這樣的購房者來説，在房産部門核實開發商的銷售合法權後，購買了房産並辦理了登記、支付了全款、接收並使用了房産，一切似乎合法，但其所買房産卻不明不白地被拍賣掉且連最基本的購房款都拿不回來。這是為什麼？其間經過漫長的訴訟、上訪，到現在依然沒有解決問題。

　　對於建行秀英支行來説，這筆抵押貸款算是不小的一筆，是各方債權人都沒有異議的款項，奇怪的是，到現在仍然沒有劃撥回來。5月3日下午，時代週報致電建行海南省行法律與資産保全處，鄭先生告訴時代週報記者，“我們這邊也很奇怪。好像是有債權人提出異議。按理，我們應該有優先受償權。但具體怎麼回事不清楚，你們應該去找法院。”但不可否認的是，隨著像泓寰這樣的中小房産開發商的倒閉，隨之而來的銀行的信貸風險亦值得警惕。

　　為求證事實，記者對法院的採訪可謂頗費週折。4月28日上午，時代週報記者致電承辦法官，其先是以“庭審未結束，尚需保密”為由拒絕了記者的採訪。後經記者再次溝通，其讓“走程序，先找研究室的陳主任”。當天下午，海口還下著雨，時代週報記者來到海口市中院，負責接待的田副主任(音)稱，陳主任出差當天回不來。並讓記者交介紹信等相關證件，回去等領導批准。5月2日，記者再次發短信給承辦法官，但截至發稿時，其仍未回復。

　　“司法拍賣看似公正，但漏洞頗多，中間有很多的貓膩和暗箱操作。”北京京倫律師事務所主任曹斌告訴時代週報記者。