海口“限購令”鬆動前夕 開發商以旅遊名義開發高端住宅

　　有內部人士透露，海口欲將旅遊地産從普通商品住宅中剝離出去，不納入限購範圍，眾多房地産開發商聞風而動，以旅遊名義開發高端住宅

　　■本報記者 謝 靜

　　近日，有關海南省謀劃放鬆限價令的傳聞甚囂塵上。自海口市市長冀文林提出“限價不限購”的口號後，從對“不限購”一詞的誤解到澄清，市場已捕捉出地方政府要“扛不過”開發商的跡象。

　　目前，根據媒體對冀文林的報道，似乎可以將海口對房地産市場進行的“差別化管理”概述如下：進行保障房建設的同時，遏制低端商品房的開發，一方面在國務院發佈的《推進海南國際旅遊島建設發展若干意見》的保護下，發展高檔旅遊地産。

　　綜合來看，海口正謀求將旅遊地産從普通商品住房中剝離出來，不納入限購範圍。5月4日，一位資深專家接受《證券日報》記者諮詢時坦稱，“我的理解，就是為了規避目前的政策”。

　　開發商“轉戰”旅遊地産

　　5月3日，一位海口建材行業人士對《證券日報》記者表示，事實上早在海口與三亞的限購令細則正式出臺前，開發商們就已經開始轉向旅遊地産開發。

　　“自從海南被定性為國際旅遊島後，就開始推行‘大規劃、大項目、大企業、大投入、大營銷”策略，純住宅用地的推出逐漸減少，主要轉向對旅遊地産的開發”，上述建材行業人士稱，目前在海南知名的地産開發商富力、中信、雅居樂等都在大手筆的進行旅遊地産開發。

　　以富力地産為例，自2006年起富力地産就開始在海南進行地塊收購，2010年其海南富力灣項目平均售價上升67%。除此之外，富力地産在三亞擁有富力盈溪谷、海口則為富力盈溪谷，另有未正式投入的紅樹林，均為旅遊度假項目，總建築面積近百萬平米。

　　“限購令還未出來的時候，開發商們就已經開始想辦法鑽政策的空子了”，上述海口建材行業人士坦言，“像海南這種情況，辦法之一就是打著旅遊地産的旗號進行現有高端住宅的開發。”

　　而且，“海口的房子大多賣給外地人，以我自身的觀察，周邊小區空置率保守估計也在50%以上”，在上述人士看來，繼續進行普通住宅開發並不划算。

　　地方政府為開發商尋出路？

　　2月28日，海口市限購令細則出臺，彼時因“暫無時間限制”而引致市場猜測紛紛。3月5日，三亞市限購令亦正式上場。

　　中國指數研究院數據顯示，3月份海口住宅面積環比下降88.03%，成交價格下降6.77%。在傳統銷售旺季裏，海口成為中指研究院監測的30個大中城市中，成交量跌幅第一的城市。3月，三亞成交量則環比下降41.23%，但價格堅挺，環比上漲5.35%。

　　曾有地産分析師對記者提及，今年以來，開發商們在政策風險下秉承不拿地以維護現金流安全為首要目標，同時加快開發週轉。不過，問題的關鍵在於，已竣工的項目能否在限購令下成功銷售出去。

　　如今，這一問題最早在海口得以凸顯——《證券日報》記者登陸中國土地市場網查詢，發現自限購令細則出臺後，海口並無土地成交結果記錄。而所謂“無期”的海口版限購令堅持不過2個月，政府已開始尋求出路。

　　針對以上情形，分析人士接受《證券日報》記者諮詢時，直言不諱表示，“海南要發展，沒有房地産，基本上不可能有很大的投資量”。

　　房地産投資的結果，是要保證銷售的實現，而海口市目前的做法，“我的理解就是為了規避目前的政策”。分析人士進一步指出，那些位於郊區高端住宅以及第二居所，都可以定義為度假地産。而像海口這樣的城市，住宅銷售過度依賴外地人士，借著國際旅遊島的定位下，對高檔旅遊度假地産的支持，可能是想打“擦邊球”。

　　與海口相比，三亞版的限購令中，其主城區以外區域不受限購令影響，旅遊開發區的一線海景房及三亞市所有的産權式酒店均不在限購範圍內。

　　相應的，4月份三亞在成交量環比繼續下探31.54%的同時，價格卻環比上漲14.89%。為此，中指研究報告中指出三亞房價大漲的原因在於“産權酒店成交均價飆升推動全市均價大幅上漲”。

　　不過，分析人士也指出，此時海口市這個“擦邊球”，或許“不好打”——“各地政府都在找尋突破口，但中央很難讓他們突破，一旦一個點突破了，整個堤壩就可能崩潰了”。