保障房盈利模式不明，遠洋急攻商業地産，300萬平米規劃中，2011要衝300億銷售

　　理財週報地産實驗室研究員 王麗雲 師同/文

　　對於樓市調控下企業的應變之道，日前，遠洋地産總裁李明表示，遠洋將採取精細化管理貫穿核心業務流程，“隨行就市”降低“規模風險”，加碼二、三線城市避“熱點”，揚長避短髮力商業地産，以實現全年300億的銷售目標。保障房也成為遠洋地産將2011年精細化戰略與企業社會責任的實踐相融合點。

　　目前，遠洋在北京有遠洋潤園兩限房項目、遠洋沁山水上品公租房兩個配建保障房項目，都將在今年年底前竣工。

　　急攻商業地産

　　“目前遠洋的商住面積比例約為1：9，遠洋希望能在未來一年內把該比例提至1.5：8.5。為此，遠洋將加大商業項目的投資，預計商業與住宅的投資額將達到5：5。”李明表示，遠洋有近300萬平米的商業地産用地正在規劃建設中，未來還將逐步擴大投資物業規模及收入比例，為集團提供可靠及持續的收入及現金流。

　　李明稱，公司在商業地産方面的開發將涉足三塊，一是寫字樓式的持有物業，二是零售商業的購物中心、酒店和綜合體，三是工業産業園、旅遊地産、體育地産等其它産業地産。

　　他認為，對於寫字樓、酒店等持有物業，遠洋地産有15年的建設和管理經驗，是具有競爭優勢的“老手”。但在商業綜合體開發方面，遠洋還是經驗不足的“新手”，所以希望通過與頂級機構的合作實現産品升級。

　　統計顯示，遠洋2011年一季度銷售額突破56億元，同比增長約75%。根據遠洋計劃，上半年將完成全年300億銷售目標的三分之一，下半年完成目標的三分之二。也就是説，接下來的三個季度內，遠洋擔負著超過80%的目標銷售額。

　　遠洋地産北京區域事業部副總經理胡宇宙透露，2011年，遠洋將繼續關注一線城市周邊區域及非熱點二線城市，並大力發展人均國內生産總值高、宜居的資源性三四線城市項目。

　　在此戰略下，作為遠洋地産在通州區打造的首個高檔精品公寓項目，遠洋東方便於近期得到了遠洋地産的大力推介。李明表示，新房定價策略有兩個，一是根據市場定價，二是根據項目定價。

　　“在調控背景下，房價有下行壓力，新盤入市保守定價；此外，根據項目自身情況，項目歷史成本較低，産品又針對市場剛性需求人群，為什麼不用一個合理價位獲得銷售額？如果項目歷史成本很高，則必須走高品質路線。”

　　截至2010年末，遠洋手持現金約150億，資産凈借貸比僅為0.45左右。從數據看來，遠洋資金狀況良好。

　　探索保障房盈利模式

　　李明表示，保障房將成為遠洋地産將2011年精細化戰略與企業社會責任的實踐相融合點。據悉，遠洋目前在北京的兩個配建保障房項目——遠洋潤園兩限房項目和遠洋沁山水上品公租房項目，也都將於今年年底前竣工。

　　李明表示，無論是在何種市場狀況下，響應政府規定，積極投身保障房建設始終是遠洋地産關注的重點。

　　據悉，首開集團的回龍觀保障房項目虧損10億元，北京金隅嘉業房地産開發建設的朝陽新城項目虧損13億元，龍湖地産開發的北京大方居保障房項目虧損1億元，北京住總歷經10餘年開發的翠城經適房項目建設，最終巨虧21.18億元。

　　“保障房項目保持合理的盈利空間，是實現市場良性發展的重要前提。”李明表示，目前在經濟適用房、限價房、廉租房等保障房建設中，均未看到盈利模式，而公租房可能會有盈利的機會出現。

　　對於保障房的盈利問題，多位專家持樂觀態度。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松(微博專欄)曾撰文表示，按照3%-5%的保障房利潤率，5倍左右的自有資金杠桿將使開發商獲得15%-25%的資金收益率，相比當前不斷受到調控的商品房市場，這一收益率水平不僅可以成為開發商獲取盈利的過渡模式，而且也可以作為一種長期的發展方向，為之提供相應的盈利空間。

　　北京大岳諮詢有限公司總監李偉認為，近兩年，國家要求熟地出讓的政策貫徹地越來越嚴格，政府更多提供凈地，開發商直接進行二級開發，避免了一級開發引發的一系列成本風險。如果政府再能夠在地價和補貼上給予讓利，那麼保障房建設就會有更大的盈利可能性。

　　李偉認為，保障房建設真正實現可持續發展，政府必須主導，形成清晰的盈利模式。 “盈利模式不能一概而論，不同區位的項目地價不同，制定的房價、租金也不同；此外還涉及到具體的建設規劃、後期管理模式以及開發商的角色定位等諸多問題”。因此，要根據每個項目的自身條件和情況制定它的盈利模式，做到“一項目一測算”。

　　而作為保障房建設者的企業，則要緊緊把握風險和利潤相匹配的原則。李偉舉例説，如果是凈土開發，那麼測算出的利潤空間小一點也可以接受；如果要徵地拆遷，那麼就要在地價或補貼等方面適當爭取，擴大可接受的利潤空間，以減小企業虧損風險。