繞道限購令的險招：部分投資客緩辦房産證

　　早報記者 周祺瑾

　　投資客規避限購又出新招。

　　某不願具名的機構人士稱，滬上有部分高端項目正通過“緩辦房産證”，來規避限購令影響。

　　據該人士介紹，所謂緩辦房産證，即購房者在購房時，和開發商在正常簽訂的買賣合同之外，另簽一份協議，約定在合同簽訂後一定年限內，如果限購令仍未解除，購房者無法辦理房産證，那麼開發商將把購房款如數奉還。

　　前述機構人士分析，這種賭博意味頗濃的做法，對於資金充裕且看好樓市走向的投資客，頗具吸引力，“這種規避辦法多是客戶主動提出的，開發商目前這麼做的也不是很多。”

　　該人士同時稱，“開發商之間也討論過政策風險，想做的人不少。”

　　監管盲區

　　此類規避做法之所以存在，與現行的商品房預售制度不無關係。

　　據盈科律師事務所律師宋安成介紹，當前待售的一手商品房多是期房，而購買期房的程序，首先是購房者和開發商簽訂買賣合同，然後再等待開發商交房，這往往需要1年左右的時間。購房者要等交房之後，才能去房地産交易中心辦理所購房源的房産證，“目前，有關部門對限購執行情況的監管，往往停留在房産過戶(即辦理房産證)環節。如果購房者自願暫時不過戶，監管就顯得十分困難。”

　　“換句話説，如果不符合規定的購房者，寧願冒著風險，緩辦房産證，去選擇一些交房時期長的期房，是很難受到監管的。”宋安成説。

　　某從事高端項目代理的人士也稱，這種規避做法有違規之嫌，但如果買賣雙方都不承認，有關部門的確很難監管。

　　看得見的風險

　　如果過了約定時間，購房者仍未辦理房産證，其風險不容忽視。

　　同策研究與諮詢部主任夏宇分析，對於購房者而言，開發商在交房之後，購房者如果遲遲不辦理産證，開發商可能會撤銷合同，或者一房兩賣(把一套房源賣給多個購房者)，有些開發商甚至還會把此類房源拿來作抵押融資。

　　如此大的風險下，為何仍有投資客敢於出手？易居中國上海房屋銷售(集團)有限公司執行總經理孫華良認為，這和限購政策本身的特殊性有關，“限購政策的執行期本來就很難長久，基於這樣的預期，不少投資客才會鋌而走險，自願簽訂這樣的合同。對於他們而言，耽誤一段時間拿産證並不是太大的問題，關鍵是未來的房價走勢。”

　　孫華良分析，“如果限購令不放寬，但房價沒有下滑的趨勢，不排除這種規避做法會大面積涌現。”

　　國家統計局此前發佈的全國70個大中城市房地産價格數據顯示，3月份中國房價環比下降和持平的城市數量小幅增加，但更多的城市房價仍在上漲，只是漲幅有所回落。

　　小範圍間交易

　　前述規避辦法，對於開發商而言，風險僅存在於監管層面。

　　據某國企開發商稱，在當前的形勢下，一方面，看漲樓市的開發商還是大有人在；另一方面，按照前述規避辦法售出一定量的房源，還可以幫助開發商回籠一筆可觀的資金。“即使兩年後，限購令不開禁，開發商也完全可以原價贖回房源，這如同拿到了一筆無息貸款。”

　　且願意通過緩辦房産證購房的投資客，與開發商的關係也多不一般。

　　據前述國企開發商透露，這種規避做法在圈內並不是什麼秘密，但都是小範圍進行的。“比如一些客戶，是某品牌開發商的擁護者，無論這家開發商在哪個地方開發，這群投資客都會追隨。對於這部分追隨者，開發商會比較放心。”

　　前述從事高端項目代理的人士也稱，這種規避做法能夠成行是有前提的，即投資客和開發商的關係要好，而且開發商一般也都是知名的企業。

　　該人士稱，一些投資客多會選擇一些他們熟悉，且具有知名度的開發商，“這能加深信任感。”