深圳樓市被降價 多個樓盤價格零增長

　　黃樹輝

　　政府強硬的手按在房價上，短期樓市的走勢已無太多懸念。如不出意外，深圳4月尤其是5月份的房價統計數據將會出現不小幅度的下跌。

　　政府的價格干預政策正在對這個市場産生直接而深刻的迫降效應，開發商的選擇餘地越來越窄，一方面是在售和即將入市的樓盤被要求價格零增長，另一方面是一些高端物業因拿不到預售證而被迫延遲入市。

　　世聯地産的研究報告認為，本次調控所帶來的市場低迷時期會有所延長，限購城市成交量回升所需時間更長，部分開發商在銷售量長期低迷、資金鏈日益緊張的情況下，將優先選擇快速走量，價格可能會有所鬆動。

　　但多位業內人士仍認為，樓市需求依然強勁，被壓抑的購買力隨時可能爆發並引發另一輪更加強勁的價格反彈，而政府強行迫降的房價或許仍是一次“假摔”。

　　多項目售價被迫零增長

　　4月23日，深圳萬科的清林徑項目開盤，共推出78~89平方米精裝三房、四房359套單位。這個被稱為深圳市樓市限價政策下的龍崗區首個發售項目，在開盤兩天內銷售率已超過七成，大批購房者擠爆銷售中心。

　　此前不久，深圳市規劃和國土資源委已經明確表態，從今年5月1日起，將對所有商品房項目實行“明碼標價、一套一標”。但實際上深圳的樓市限價政策在4月下旬已經開始執行。這已經被多家開發商所證實。

　　在售的萬科清林徑79平方米的均價為1.3萬元/平方米，89平方米的均價為1.5萬元/平方米，帶精裝修。有媒體報道稱，清林徑開盤價低於此前的預期報價約兩成。

　　深圳萬科營銷管理中心總經理羅霆在接受《第一財經日報》採訪時表示，政府限價政策對開發商的約束不言而喻，萬科依然採取隨行就市的銷售策略，按照限價政策要求制定銷售價格，深圳清林徑售價與去年基本持平。

　　有開發商透露，龍崗區有關部門要求分期開發的樓盤項目，今年新推出單位的價格不得超過上期價格，即價格零增長。

　　同樣遭遇購房者追捧的，是中海地産在深圳龍崗區的中海康城國際和中海塞納時光。現場銷售人員表示，兩個項目合計1000套毛坯房和精裝房將於5月初正式對外銷售，價格區間在每平方米9000元至1.2萬元之間。

　　這一銷售價格遠低於此前的市場預期。在去年，中海地産以1.3萬至1.5萬元價格對外推盤，但主要以精裝修為主。相比之下，中海地産此次推盤中包含了若干毛坯房，總體推盤價格也與去年基本持平。

　　行業龍頭萬科和中海地産的限價銷售，對深圳樓市的衝擊不可謂不大，尤其是同屬龍崗區的多個樓盤陷入被動。在萬科開盤的當天，柏圖斯項目突然宣佈提前開盤，並號稱全城首例限價，而同屬該區域的徽王府也在當日推出20套單位，以限價為銷售“噱頭”。

　　價格反彈預期難改

　　但更多的開發商仍在觀望，一些高端樓盤項目則被迫延遲入市。招商地産的雍景灣項目預計5月中旬開盤，預計銷售價格將從原定的每平方米4.8萬元下調至每平方米4萬元左右，但有知情者透露，該項目目前仍無法取得預售證。

　　類似招商雍景灣項目的案例並不少見，深圳多個高端樓盤的銷售計劃被限價政策意外打亂，尤其是別墅項目。深圳某上市房地産企業旗下一個位於深圳觀瀾的別墅項目原計劃4月份開盤，但是現在還拿不到預售證。該企業高管表示，這個項目將在5月份申請預售，是否由預售轉為現售，只有等到申請的時候才知道能不能放盤。

　　開發商的微觀變化最終會導致宏觀樓市出現變局。世聯地産研究部總監王海斌認為，目前這個時期房價顯得比較敏感，如果有開發商主動調整價格，很可能引發一次包括價格在內的市場短期調整。

　　自今年1月開始至今，深圳房價在統計顯示上已經出現持續3個月下跌。一季度，深圳新房價格為每平方米20022元，與去年同期相比下降幅度為10.4%。不過，與去年第四季度相比，該價格水平總體上仍上漲2.1%。

　　業內人士的基本看法是，對新批准預售項目實行限價銷售政策，並將豪宅等高端項目剔出統計範疇，對降低整體房價將會起到立竿見影的效果。但更多的聲音是對這種房價下跌的質疑，認為這僅僅是一種數字遊戲，而不是房價真正的下跌。

　　世聯地産的研究報告稱，這樣的結果會給監管部門及上級政府一種假象：均價穩定甚至下降了，而實際情況是各樓盤價格可能根本沒有下調，甚至各檔次樓盤價格全面上調都有可能。

　　本報記者近日在深圳的多個在售樓盤發現，很多項目的銷售中心依然人氣火爆，前來看房的購房者經常會排起“長龍”，顯示調控背景下的樓市需求依然強勁。

　　值得關注的是，深圳房地産市場的可售房源正在大幅減少。官方信息系統顯示，今年1至3月，深圳全市只有10個樓盤項目取得預售許可，可售商品住房套數僅有19087套，僅能滿足約六個月的購買需求。

　　王海斌認為，在這場博弈中，開發商將進退維谷，而從成交價上來判斷，整個城市的房價得到了控制，“但是這個控制並不是從根本上來進行控制，只是堵住了，所以未來上漲的動力還是很多，反彈是必然的。”