2010年上市房企乍暖還寒 現金流繃緊影射拐點將臨

　　⊙記者 郭成林 ○編輯 邱江

　　⊙記者 郭成林 ○編輯 邱江

　　調控政策恰滿周歲，又逢年報、一季報披露的時間窗口，對研判未來一年上市房企的經營績效顯得意義深遠。縱覽129家上市房企的“雙財報”——政策高壓下，資金鏈壓力等內生因素伴隨保障房投放等外在背景，已加速促成了住宅市場週期拐點的臨近。地産業或將在2011年下半年迎來格局大變。

　　據上證報資訊統計，截至2011年4月28日，A股市場已披露年報的房企為129家（按申萬行業統計分類），其中88家實現凈利同比增長，餘下41家業績同比下滑。

　　綜合來看，129家上市房企2010年共計實現營業收入3946億，同比增長30%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤543億，同比增長28.5%。其中，四大龍頭萬科、保利地産、金地集團和招商地産分別實現營業收入507億、359億、196億、138億，分別增長3.7%、56.2%、61.9%、35.9%；實現凈利潤72.83億、35.19億、17.76億、16.44億，分別增長36.7%、39.8%、51.7%、22.3%。

　　基於地産業特殊的收入確認方式，在經歷2009年至2010上半年的行業高度景氣之後，大量高質量的預收賬款確保了上市房企2010年凈利大增。

　　資金流繃緊 多元化自救

　　必須一提的是，2010年底上市房企的現金流大降，甚至部分中小房企資金鏈緊繃程度達到歷史之最。數據顯示，129家上市房企2010年底合計經營活動現金流凈額-880億，而2009年底仍為527億。

　　以“萬保金招”為例，四公司2010年經營活動現金流量凈額分別為22.4億、-223.7億、-30.4億和-44.5億；而2009年末，這個數據則分別為92.5億、-11.4億、-28.7億和70.5億。

　　現金流驟降的背景是2010年“最嚴厲調控”，全國房地産開發投資額和新房開工面積都在繼續保持高增長。據統計局數據，2010年房地産開發投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達到近十年來最高值。

　　雖然經營現金流並不能直接推導行業拐點將臨，但仍是一種重要警示。2011年上市房企能否彌補現金流缺口，仍要看其綜合信貸能力和銷售回籠水平。

　　在此背景下，不少中小型房企開始謀求多元化轉型，如鼎立股份進軍稀土行業；西藏城投、中潤投資進軍礦業資源開發等。

　　此外，也有部分擁有資源優勢的城投企業瞄准保障房市場，以求尋找新的利潤增長點。如中天城投2011年3月10日公告，與貴州省人民政府簽訂了參與“十二五”保障性安居工程建設框架協議。有類似考量的房企還包括首開股份、天房發展、棲霞建設、城投控股、福星股份等。

　　2011年一季度“寒風”拂面

　　2011年4月正值此輪地産調控滿“周歲”，與上述普遍靚麗的2010年年報形成鮮明對比的是，經營放緩、增長乏力竟成諸多房企一季報主旋律——該景象為歷年所罕見。

　　據上證報資訊統計，截至2011年4月28日，A股市場已披露2011年一季報的房企為103家（按申萬行業統計分類），其中61家業績同比實現增長，餘下42家業績均同比下滑。

　　綜合來看，103家上市房企2011年一季度共計實現營業收入521億，同比下滑4.1%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤68.5億，同比下滑13%。

　　明細來看，部分龍頭企業，如萬科在一季度完成了1400億全年計劃的25%，剛好達標，相應其營收及凈利均僅保持了6%-7%的小額增幅；金地集團一季度實現營收21億、實現凈利潤1.6億，分別同比下滑70%、86%；更有嘉凱城，一季度業績大幅虧損1.1億，儼然與2009年實現借殼、2010年籌劃定增時的業績成倍增長相形見絀。

　　此外，在香港市場上，富力地産一季度實現銷售收入共約59.4億元，銷售面積約36.6萬平方米，與去年同期比，分別下降20%和42%；而復地集團甚至破天荒地宣告5月擬H股摘牌，這將成為內地首家在港交所退市的房地産企業，一時間震驚業界。

　　再看部分中小房企，如萊茵置業一季度營收2.6億元，同比下降41%，凈利潤為528.2萬元，同比大跌85%；綠景地産一季度凈利虧損1957萬，同比降17%。