上海已建甲級寫字樓幾近滿租

　　寫字樓業主們不再饑渴

　　文/《東地産》童丹霞

　　想要再和安永一樣以半折的價格租下上海環球金融中心，在現在，這是完全不可能發生的事。

　　不止是環球金融中心，在上海已建成的甲級寫字樓內，幾近滿租的出租率，讓這些寫字樓的大業主們開始變得強勢。縮短免租期、提高租金等方式重回市場。

　　仲量聯行最新的上海寫字樓租金數據顯示，一季度浦西平均租金上漲至8.2元/平方米/天，環比漲幅高達8.8%，刷新浦西自2005年第一季度以來單季環比漲幅的紀錄。在浦東，平均租金穩步上升至7.7元/平方米/天，環比上漲3.7%。

　　不過，要想降低租賃成本也不是完全不可能，隨著非中央商務區甲級寫字樓年內的上市，向非中央商務區擴租或許是一個好辦法，前提是企業願意離開上海最市中心地段。

　　出租率飄紅

　　普華永道在中國的快速擴張，也讓這家會計事務所加大了對租賃面積的需求。這家近來備受員工壓力困擾的公司，在今年一季度完成了擴租計劃，從星展銀行大廈的一個層面擴租到2個層面，擴租面積達到5400平方米。

　　星展銀行大廈，這個位於陸家嘴金融中心區北側，與北外灘隔江相望的甲級寫字樓，在2009年度出租率還不過是50%上下。

　　時過境遷，如今，要想再去星展銀行大廈租一個整層5000平方米的面積已經不可能。據悉，目前星展銀行大廈可提供出租的面積僅不到1000平方米。

　　豪氏威馬船運很幸運，在去年年底計劃換租後，馬不停蹄，今年一季度就完成了換租計劃，從招商局大廈出來後，終於擠進星展銀行寫字樓內，租得2600平方米麵積。

　　不止是星展銀行大廈，在陸家嘴要想租得4500—5000平方米的面積，現在看來很難。

　　易城中國商業項目營銷部總監陳俊煒對此感受非常強烈，在協助豪氏威馬船運完成租賃計劃後，當他為客戶去陸家嘴尋找4500—5000平方米甲級寫字樓時，他發現可供租賃的已經沒有，除非等到國金中心或者太平洋金融中心。但太平洋金融中心已計劃用於自用，也使得在陸家嘴求租變得更為艱難。

　　租金漲幅延續浦西恐上漲15%

　　出租情況的一片飄紅，也讓甲級寫字樓大業主們紛紛提高租金。

　　一位業內人士透露，“2008、2009年度，你完全可以用不可置信的低價租到一個甲級寫字樓內，但現在企業需要付出更多的租金才能租到同樣品質同樣面積的大樓。”

　　從仲量聯行提供的數據可見，2009年第一季度上海中央商務區甲級寫字樓的平均租金為每平方米每天7元人民幣，但到了2011年第一季度，浦西平均租金上漲至8.2元/平方米/天，環比漲幅高達8.8%，刷新浦西自2005年第一季度以來單季環比漲幅的紀錄。在浦東，平均租金穩步上升至7.7元/平方米/天，環比上漲3.7%。

　　而寫字樓租金的漲勢在五大行看來，還沒有停止的意思。“預計上海甲級辦公樓市場租金在今年將繼續上漲。”仲量聯行上海分公司董事總經理顧東尼指出，“在旺盛需求的推動下其中浦西市場全年有望實現15%的租金漲幅。”

　　2010年以來上海寫字樓租金的持續上漲，也讓高力國際在一年一度的全球最貴寫字樓排名在發現，上海從去年的第47位，上升到位列第42位。

　　非中央商務區疏壓

　　首季上海中央商務區內沒有新增供應入市，新增供應的短缺和龐大的市場需求致使辦公樓市場整體空置率降至5.6%。

　　對此，專業人士建議，不妨將租賃地點向非中央商務區甲級辦公樓轉移。

　　而第一季度，兩個非中央商務區甲級辦公樓項目竣工也為市場提供可供租賃的面積，不過，儘管剛剛上市，但預租表現也不俗。

　　其中緊鄰浦東新國際展覽中心的浦東嘉裏城竣工交付，為市場帶來88732平方米的新增供應量，並在一定程度上緩解了陸家嘴地區供應緊張的情況。該項目在交付時預租率已接近50%，許多無法在目前所處的中央商務區甲級辦公樓內找到可擴張面積的租戶將會入駐其中。

　　同樣在浦西非中央商務區，位於長寧區中山西路板塊的中山萬博廣場竣工，為市場新增40000平方米的供應。

　　不過，值得注意的是，2011年上海全市新增供應較大，為899000平方米，其中66%將在浦東。由於新增供應量巨大，機構預計整體空置率到2011年底將上漲3個百分點。