海通國際：2011年首次賣地結果理想

　　海通國際

　　最新消息：在昨天公開土地拍賣中，南豐集團與永泰地産(0369.HK,$3.23,買入)組成50/50的合資公司以15.25億元投得紅磡高山道地皮，折合樓面地價每平方呎9,934元。

　　分析及評論：此乃政府于4月1日實施10%發水限制的新樓宇政策後首次賣地；儘管該政策限制樓宇的發水面積由不多於規定總建築面積的約30%下降至10%，但我們相信發展商競投時已考慮到實際土地價格。事實上，新政策並無影響昨天熾熱的競投氣氛，該地皮經過88口叫價後成交，反映發展商對優質地段的需求強勁。

　　該土地的成交價處於市場預期(9.12 -18億元)的上限，亦較開拍價9億元高69%。地盤位置優越，鄰近港鐵沙中線車站(預期于2018年落成)，此成交價顯示發展商預期該區物業價格具有升值潛力。

　　該地盤的總建築面積為153,516平方呎，于計及10%發水面積後，實際樓面地價為每平方呎9,030元。據南豐集團的管理層表示，該項目的建築成本預期為5-6億元。我們認為，該合資公司如要獲得20%的發展利潤，樓宇售價須高於每平方呎14,300元。

　　香港政府將於今年推出逾20幅土地公開拍賣。下一次賣地將於5月12日舉行，將包括位於司徒拔道、九龍塘海棠道及元朗的三幅土地。上述首兩幅土地的位置優越，市場預期成交價將分別達每平方呎15,000元及10,000元。我們相信，昨天賣地的反應理想，有利隨後舉行的拍賣，亦為樓市帶來刺激。

　　分析員：陳展翹