開發商利潤換銷量 高價地開盤定價逼底線

　　售價與周邊普通地塊無異調控重壓下 開發商只得以利潤換銷量 高價地扎堆開盤定價逼“底線”

　　2009年，北京先後出現了大大小小數十個高價地塊，如今這些地塊中，七成已經開發完畢並逐步上市交易。不過，記者發現，受到限購等政策的影響，其成房的最終售價卻未能與當初拿地的價格相匹配。

　　尤其是近日入市的高價地項目不得不走低價路線，開盤價與樓面價的比值也比在去年低了一半，甚至已逼近拿地時預期售價的"底線"。對於開發商來説，昔日的輝煌卻成為上市之後的巨大負擔。

　　CBD豪宅無奈走"親民路線"

　　"我們4.5萬元的單價真是不貴，還送精裝修、家電等，並且這是CBD核心區域內最後一個居住樓盤！"昨天上午，金茂府的銷售人員對記者表示，該項目從年初就開始積蓄客戶，由於售價較低，三個月時間內積蓄了1200組客戶，開盤當天240套房子終於售罄。

　　説起廣渠路15號地當初的輝煌，銷售人員的自信中卻透著無奈，當初拿下這塊地時，樓面價(土地成本)就將近2萬元/平方米，現在這般境遇，不得不説是調控政策之下的"始料不及"。

　　歷史資料顯示，2009年6月30日，經過近100輪的激烈競價，中石化下屬的方興地産踴躍舉牌，力斬建外soho、保利地産等，終於以40.6億元的總價造就了北京新的總價地王。

　　當時業內預期，這塊地要想不賠錢，必須定位為高端項目，而且毛坯房售價每平方米最少4萬元以上。而就在今年4月中旬開盤時，精裝修送家電每平方米也才賣到4.5萬元，可見其定價已接近當年預期的"底線"。

　　高價地扎堆開盤定價沒特殊待遇

　　除了廣渠門15號地之外，今年下半年，包括昌平區小湯山鎮常興莊村地塊、大興區亦莊鎮地塊、朝陽區東風鄉高井村地塊在內的6個當年的高價地塊均已進入預備開盤狀態。

　　“目前售價未定，但也只能是參考周邊樓盤來定價。”中信新城銷售人員對記者表示，售價有可能在2.5萬元/平方米左右，跟周邊在售新盤價格一樣，並無特殊。

　　另外，在本月底入市的昌平區地王金科巴登假日售價也預計在1.6萬元/平方米左右，跟周邊在售新盤一個價位。

　　亞豪機構的統計數據顯示，截止到目前，2011年入市的高價地項目，售價僅為當初拿地時的樓面價兩倍左右，這個售價是業內預期的“最保守的價格”，而2009年入市的高價地項目，售價都是樓面價的三倍甚至是四倍。可見，在調控政策之下，其入市已與普通地塊一個待遇。

　　調控重壓之下後期價格難拔高

　　據記者了解，2009年的數十塊高價地目前七成已入市銷售，而去年上市的項目雖然開盤備受關注，但在調控的壓力之下，價格卻一直上漲乏力。

　　亞豪機構統計，分別位於大興、房山的金地仰山、綠地新里西斯萊公館、中糧萬科長陽半島三個項目均在2010年年中開盤，當時的開盤價格為16000-18000元/平方米，目前仍在銷售，報價為18000-22000元/平方米，三個項目的售價平均上漲了20%，比2010年商品住宅成交均價的上漲幅度低了22個百分點。

　　業內説法

　　遭遇成本尷尬開發商利潤被壓縮

　　高價地是在房地産市場高峰時期，開發商看好行業發展前景，謀求更高利潤回報，加大投資力度，競相爭奪土地而造就的階段性産物。由於忽視了房地産行業的政策風險，在土地競爭中人為抬高地價，致使本就佔開發成本大頭的土地成本進一步提高。

　　據了解，去年開盤的金地仰山等三個高價地項目在2009年購置土地的費用和財務成本，已經佔到項目開盤定價的50%-60%，再加上建設成本、營銷成本、管理成本等，將項目開盤價格托到一個相對較高的價位，後期上漲空間必然受限，開發商的利潤也極為微薄。

　　亞豪機構研究總監郭毅分析，這些項目與其他同期開盤的項目相比，處於同樣艱難的市場環境下，卻面臨著更高的開發成本，項目面臨定價難題，價格過高制約成交，價格過低影響利潤，如何在價格和銷量間尋找合理的平衡點成為關鍵。

　　特別是一季度開盤的4個高價地項目，均處於城市核心商務區周邊的稀缺位置上，只有提高品質才能賣出價格，而品質提高則意味著成本的進一步增加。同時，更高的價格代表著意向客群的減少，銷售業績難以保證。從目前開盤的這些項目來看，開發商只得以利潤換銷量，低價開盤。 文/記者張媛