最嚴調控下 樓市如何衝破觀望期

　　國務院對地方“樓市督查”剛剛結束。在“最嚴調控”之下，市場正呈現出積極變化，但各種力量博弈也在加劇：“限購”暫時遏制了炒房投機需求，但仍有超過四成的被統計城市3月份房價環比漲幅超過0.5%；高房價出現鬆動，但離期待尚有差距。 督查之後，一輪力度空前的房地産調控是否會再度加碼，市場能否儘快衝破“觀望期”？

　　樓市“退燒” 市場“洗牌”

　　“限購”被認為是此次調控的“殺手锏”之一。目前看來，投資投機性需求得到了一定程度遏制。中國工商聯住宅産業商會會長聶梅生表示，作為重點區域的35個大中城市，因此導致交易量下降5%－7%。

　　招商銀行20日發佈的相關調查報告顯示，90%以上的受訪者表示將不再增加房地産市場投資。

　　去年4月起震蕩上行的高房價，其漲勢已有所遏制。國家統計局的數據顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到20個，比上月增加了6個，環比漲幅比上月縮小的城市有29個。

　　“地王”也暫時遠離。中國城市地價動態監測系統數據顯示，今年一季度超過半數城市的綜合地價環比增速放緩，漲幅超過5%的城市由上一季度的18個減少至6個；六成監測城市的居住地價環比增速回落。記者採訪還發現，不少城市出現了土地底價成交甚至流標的情況。

　　在此輪“最嚴調控”中，對房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門“名單式監管”，一般房企申請貸款困難重重。聯合産權交易所數據顯示，房企股權、債權的轉讓十分活躍。這種以往少見的現象説明：市場正加速“洗牌”。

　　國務院常務會議指出：“隨著房地産調控政策的深入推進，市場供求矛盾有所緩解，不合理需求得到一定抑制，市場出現了一些降溫跡象。這説明，中央關於房地産調控的政策是正確的。”

　　提防多種因素 抵消調控成果

　　當“最嚴調控”進入關鍵期，各種博弈正在加劇。表面的平靜之後，有多股力量“蠢蠢欲動”，可能對調控構成“對衝”。

　　比如，部分二、三線城市的房價仍在上漲，“助漲”效應不容忽視。數據顯示，70個大中城市裏，依然有29個城市3月份新建商品住宅價格環比漲幅超過0.5%。這些城市大部分屬於不甚引人矚目或“限購”令沒有覆蓋的三線城市。這部分城市房價的持續升溫，可能對市場預期帶來不利影響。

　　其次，部分地方政府在執行調控政策時“留了後手”。其中最典型的是房價控制目標的制定問題。3月各地陸續公佈的“限價”目標，幾乎清一色成了“漲價目標”，個別城市的“漲價目標”甚至超過10%。日前，經國務院督查組督查後，有城市宣佈下調此前確定的新建住房價格漲幅控制目標。

　　專家提醒“新建住房”除商品房外，還包括大量限價房、動遷安置配套住房等帶有“保障性質”的房屋。而隨著今年“可售型”保障房供應的增加，平均房價自然也隨之“被降低”。

　　再次，內外資金面因素仍造成房價上漲壓力。受通脹預期影響，流動性依然充裕，買房仍是許多人的不二選擇。記者採訪發現，為規避“限購”，有些人選擇全款買房但並不辦理房産證，而是欲等到“限購令”取消再辦理。

　　值得注意的是，國內貨幣政策緊縮、房企資金趨緊，人民幣升值預期明顯，外資以各種渠道進入樓市。中國指數研究院副院長陳晟説，外資的加速進入可能會抵消掉一部分樓市調控效果，對此應予以警惕。

　　“政策籬笆”扎牢 防“常態”成“疲態”

　　4月上旬起，國務院督查組兵分八路，對16個省(區、市)貫徹落實調控政策措施情況開展專項督查。此次督查力度之大、範圍之廣，震動市場，也激起各方更多期待。

　　據統計，自2003年央行“121號文件”發佈以來，國務院及有關部委針對房地産市場共發佈了40余個全國性文件，掀起數輪樓市調控。但在有些熱點城市，2001－2010年的10年中，僅有2008年的商品住房價格出現了微弱下調，其餘9年均保持上漲，更有5年的漲幅在兩位數以上。

　　國務院常務會議近期強調“鞏固和擴大房地産市場調控成效”，“要堅持調控方向不動搖、調控力度不放鬆”。重申“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩定市場預期，把房價控制在一個合理水平”、“切實抓好保障性住房建設，將保障性住房建設任務分解落實情況。”

　　多位專家認為，目前關鍵是把現有的“政策籬笆”扎牢。調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經過此次督查之後，希望能強化執行、監管和問責力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對策”的局面。

　　業內人士還建議，中央政府對保障房尤其是公租房三令五申，但一些地方在土地、資金等問題上仍處於探索階段。中央應加快保障房的制度創新，完善“頂層設計”，自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶頸性問題。

　　新華社記者 葉鋒