房貸壓力測試漸趨制度化

　　記者 韓雪萌

　　在國家房地産市場調控一年之際，房價的走勢被社會各層面所關注。從4月上旬開始，國務院派出8個督察組，對包括京滬在內的16個省(區、市)貫徹落實國務院房地産市場調控政策措施情況開展專項督查。分析預計，部分地區房價控制目標或面臨調整。房價的微妙局勢，自然會引起銀行業監管層的高度重視。在4月19日銀監會召開的2011年第二次經濟形勢通報會上，銀監會主席劉明康(專欄)表示，在房地産貸款方面，將開展新一輪的房地産貸款壓力測試。這表明房地産貸款壓力測試漸趨走向制度化與常規化。

　　隨著房地産調控政策力度進一步加大，投資投機需求得到抑制，房地産貸款風險也更加明顯。此時，銀監會提出將開展新一輪房地産貸款壓力測試，説明監管層對於房地産價格變動對銀行體系的衝擊高度關注。2010年以來，銀監會督促各大中型銀行按季度認真開展房地産貸款壓力測試工作，重點加強對高風險房地産開發企業和住房貸款借款人的風險管控，密切跟蹤信貸質量遷徙情況，準確分類，提足撥備，並及時將有關壓力測試結果和風險防控進展上報監管機構。去年5月份，銀監會曾組織全國範圍內商業銀行開展了房地産壓力測試，測試在房價下跌10%、20%、30%的情景下商業銀行貸款質量變化情況以及對資本充足率等指標的影響。去年8月份，又選擇了前期房價上漲較快的一些重點城市，將房價下跌的情景加重到30%、40%，50%，進行了後續壓力測試。進入2011年以來，存款準備金率“一月一調”，房地産市場波動加大。銀監會開展新一輪房地産壓力測試，有助於讓商業銀行與監管層前瞻性地了解和評估房地産及相關上下游行業貸款的質量狀況。

　　據了解，商業銀行壓力測試採用“專家判斷”法，基本步驟為：設定壓力情景—分析借款人現金流、財務成本變動時，第一還款來源影響程度—分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況—綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力—判斷對五級分類結果變動。

　　對於房貸的壓力測試，一家國有銀行的人士告訴記者，從以往的測試情況看，商業銀行的實際壓力承受能力比測試結果要大。從現實情況來看，購房群體主要分為居住性購房、改善性購房和投資性購房，但在商業銀行的測算樣品中是只採用投資性購房的標準，而在價格下降到一定程度的時候，投資性購房者才會首先採取棄房甩貸的策略，因為他們是投資，當價格到達不能承受的位置時會讓他們的資金鏈斷裂，從而直接導致了銀行的壞賬。然而在自住型購房的群體中，他們是不會輕易棄房的，除非價格一路下跌得十分離譜。

　　也有專家認為，銀行房貸風險是顯而易見的，但不能以假定的最壞情況來衡量風險程度。銀監會啟動新一輪測試的用意可能是希望即使房價出現暴跌，監管層依然有對策，而銀行能夠應對最糟糕的情況。

　　為抑制房價，監管部門採取了一系列措施，如上調最優惠按揭利率、提高購買第二套住房的首付比率以及暫停為購買第三套住房提供貸款等。從房地産市場看，目前儘管多數城市房價仍在上漲，但一季度的相關數據顯示，樓市調控效果正在顯現，市場態勢正在向調控預期目標逐步發展。與2月份相比，3月份新建商品住宅環比價格下降和持平的城市個數增加了6個，環比漲幅比2月份縮小的城市有29個。與去年同月相比，漲幅回落的城市有46個，比上月增加了16個。另外，一季度監測數據顯示，全國地價環比、同比增幅有所放緩，特別是居住地價環比、同比增幅均較上一季度明顯收窄。由此可見，在國家房地産宏觀調控政策持續發力、央行加息等多重因素的“疊加影響”下，市場態勢正在向調控預期目標逐步發展。因此，面對房地産貸款風險加強的跡象，在此次經濟形勢通報會上，劉明康再次強調，要繼續貫徹差別化住房信貸政策，嚴格執行貸款操作流程，進一步強化房地産開發貸款的風險管理，不折不扣地落實房地産開發貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數控制及售樓售地款封閉管理。據記者了解，目前各家商業銀行對於房地産開發貸款大都嚴格執行了銀監會的規定，從去年以來就採取了名單式的管理。

　　事實上，對於當前房地産市場的過熱，國務院多個部門都高度重視。18日在清華大學演講的央行行長周小川(專欄)承認對房地産過熱還要提高警惕。他稱，任何資産價格過快地朝一個方向走，都是可能有問題的，從宏觀調控角度都需要用逆週期的這種態度對待它。