劉桓：房産稅如何替代土地出讓金

　　劉桓

　　可以預測今後幾年公租房、保障性住房投資投入將對整個産業産生巨大影響。

　　長遠看，租售並舉是房地産市場發展的良好途徑。要從供需兩方面做文章。目前為止，所有稅收政策只是打擊炒房，當然這是必要的。下一步，利用融資資金建包括公租房在內的保障房，如何能得到國家政策、稅收政策方面優惠，將是一大問題。

　　比如房地産基金。我們可以從國外學習的經驗很多。建公租房、保障房，如果貸款的話，也算次貸，次貸就是沒錢的人買房，貸款比例較高，首付很少，甚至可以零首付。一旦斷供或還款困難，就出現問題。避免次貸危機給中國的影響，這很重要。但並不能因為美國産生次貸，我們就放鬆對房地産基金的使用和研究。

　　通過房地産基金讓整個融資活起來，如怎樣擔保，保證資金到位、投資有效益，是解決房地産融資、保障性住房問題的有效途徑。

　　此外，以前房地産市場發展速度較快，一些公司通過上市發行股票、經營金融衍生産品融資，這種方式能不能成功引入政府保障性住房市場？即政府主導，民間資金參與，到位的市場監管，科學的投資理念，這樣可能會帶來一種好的局面和態勢。

　　目前看，未來房産稅替代土地出讓金成為穩定財源的轉換需要很長時間。中國人不習慣在住房上加稅，買房子時已交了土地出讓金，現在再交一筆稅，心理上不能接受，這需要綜合改革。

　　出讓金應改變做法，不能70年一次全部繳納，可以考慮採取分期付款方式。比如住五年交一次，然後再住五年再交一次出讓金，依次推延。出讓金在國外都是幾年一交或者一年一交。目前房價很高，有相當一部分是因為出讓金，政府在拍賣土地時已收取了較高成本。

　　想要真正扭轉地方財政對土地出讓金的依賴，就不要對土地出讓金收太多，或分期繳納。這樣可使買房者初次轉賣時，得到一些經濟利益，少交部分土地出讓金。然後從當前商品房中區分是住房還是投資房，如果是住房，設一個很低的稅，如果用來投機或投資，設一個較高的佔有稅。這樣逐漸替代，從較長時間來看，徵房産稅可以替代出讓金，或部分替代出讓金。

　　如此，地方財政結構肯定會發生變化。逐漸減少土地出讓金，就會減少其在財政收入中的份額，減少部分可以通過徵房産稅來充盈。如果這個變化逐漸發生，地方政府再參與其他保障性措施，應該能夠承受。

　　從現在房地産調控情況看，越來越緊的房地産政策，有可能倒逼分稅制度來進行改革。但中央和地方關係形成是有歷史淵源的，這是一個長期博弈最後形成的局面。第一，地方和中央的財政收入經過1994年分稅制後基本上固定下來，一些富庶省份要上交中央財政，一些貧窮的省份則由中央政府返還稅收，通過中央的轉移支付，使貧富之間得到一定調節。這個機理大概形成了，若想徹底改變它，就要進行很大的財政信息的調整。

　　第二，中央和地方關係的“事權”還要調整。財權事權要匹配，如果把事權給地方，財權也要給地方，就怕把事權留給地方而錢沒留下，逼著地方想一些歪點子。土地出讓金、地方債務平臺，都恐怕與地方事權太多有關係。所以，兩極分稅制改革不可能完全靠土地出讓金一件事解決。

　　中國在財産稅方面既沒有遺産稅，也沒有像樣的房地産稅徵收辦法。如果一個國家財産稅缺失，它的稅收體系就不完整，它的調控體系和財力調配本身就不完善。現在提財産稅當中的房産稅，並不是因房地産市場調控引起的，而是財稅體系本身需要完善的部分。從全國看，房地産稅在一定的範圍內流動起來是必然的。(本文摘編自財經網，標題為編者所加，作者係中央財經大學稅務學院副院長、北京市地方稅務學會副會長)