拐點論重現江湖

　　文︱《小康財智》記者 劉彥華

　　樓市嚴控，限購令如期而至，3月份中國樓市傳統的“小陽春”未出現。據中國指數研究院數據顯示，本月，其檢測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關注的是，所監測的10個重點城市成交量同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州的下滑幅度也超過40%。

　　另外，雖然整體房價還未出現明顯下滑，但成交價格開始初現下跌苗頭。數據顯示，一線城市成交價格均在下降，其中上海3月環比跌幅7.57%，深圳跌5.65%。

　　對此，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博專欄)認為，成交量的大幅下滑和房價鬆動的跡象表明，京、滬等一線城市的樓市將在四五月份迎來“拐點”。

　　不過，中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞則表示，如果現在人們討論和期待的“拐點”是指房價月環比或周環比出現下降，那麼，這應該是樓市短期內的一種價格變動，是微觀的、局部的。

　　北京 成交同比降四成 價格下行壓力劇增

　　3月份是京15條全面落實的一個月，受到政策的影響，本月成交繼續縮水。據北京市房地産交易管理網的數據統計顯示，3月份(截止至3月30日)新房成交5385套，環比2月份的3535套增加了52%，但同比2010年3月的8460套，仍然下降了36%，近四成。

　　與此同時，北京房價也出現鬆動的跡象，亞豪機構統計顯示，3月北京商品住宅成交均價出現了大幅下挫，跌落至19213元/平方米，創連續8個月成交價格新低，環比降幅超過兩成，同比也下降了9.8%。部分新盤價格甚至出現了10%左右的降幅。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，3月份京15條全面落實，使得樓市的供應結構和交易結構發生了變化，3月份出現了低價盤的集中成交。剛需購房成為了購房主體，投資性需求被擠出市場，高價盤成交量大減，從而大幅拉低了成交均價。而3月29日，北京市又公佈了“穩中有降”的調控目標，房價下行的壓力將更大。

　　需要注意的是，一季度新盤成交價與擬售價差距拉大，“高開低走”現象凸顯。數據顯示，一季度北京新盤擬售均價為27693元/平方米，實際成交均價僅為18995元/平方米，成交均價和擬售均價的差距高達31.7%。業內人士認為，開發商對房價上漲預期發生變化，已經有部分開發商對價格預期由之前的“漲價預期”變成“下行預期”。

　　上海 成交環比倍增 4月繼續看好

　　低迷了一個多月的上海樓市，在3月底迎來了戲劇性的轉變。中國房産信息集團發佈的最新數據顯示，3月全月，上海共有88.79萬平方米的房源上市，在開發商大量推盤的帶動下，3月前29天共成交一手商品住宅33萬平方米。預期30和31日兩天的成交量在7萬平方米左右，因此3月份的成交量將達到40萬平方米，環比2月的17.2萬平方米上升了132%。

　　隨著樓市的加溫，開發商開始爭取迅速出貨。21世紀不動産上海區域市場中心統計顯示，2011年4月預計有30～40個住宅項目開盤，環比3月份的開盤住宅項目減少約兩成，但較今年1、2月份皆有130%以上的增幅。

　　供應量的增加，以及成交量的回升，或可視為樓市“破冰”的另一個信號。市場分析人士指出，隨著剛性需求在打折促銷樓盤吸引下持續入市，樓市成交僵局極有可能在4月被打破。

　　對於這種變化，中國房産信息集團分析師薛建雄表示，上海樓市最艱難的時期已經成為過去。薛建雄提醒説，房價調整將是一個逐步緩慢回落的過程，不可能在短期內實現15%甚至更大幅度的下降。

　　深圳 均價跌破2萬 中小戶型是主力

　　房地産調控政策的效應開始被市場逐步消化，深圳樓市成交量在3月份開始走出低迷狀態。根據深圳市規劃國土委發佈數據，截至3月30日，深圳新建商品住宅銷售成交套數2640套，成交面積為22.55萬平方米，較2月份的15.23萬平方米環比上升48%，較去年3月的26.13萬平方米同比下降約14%。不過，在新房成交結構中，90平方米以下中小戶型佔絕對主力。

　　同時數據顯示，3月深圳全市新房成交均價19423元／平方米，環比下降5.99%，同比下跌5.04%。這是深圳今年新房成交均價首次跌至每平方米2萬元以下。

　　實際上，人們的現實感受和一些在售樓盤的價格與統計數據下跌情況並不吻合，多數在售樓盤依然價格堅挺，購房者依然望而卻步。對此，有業內人士分析，深圳3月房價跌破2萬元，重要的原因是價格較低的深圳關外新房大量成交。數據顯示，3月深圳關外新房成交2131套，遠多於2月的1274套，整體的成交均價也被價格較低的關外新房拉低。

　　深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁表示，對於新盤供應一直較緊張的深圳而言，因為早在幾個月前，開發商已經放慢了樓盤施工的進度，加之深圳商品房供應量不大，開發商並不急於採取大幅降價來進行促銷。