海通證券：房地産板塊2季度投資策略(薦股)

　　房地産1季度投資同比增長34%。1季度全國房地産累計開發投資達8846億元，同比增長34.1%。相比2010年同期同比增長35.1%而言，2011年增幅略有下降。1-3月商品住宅投資6253億元，同比增長37.4%，佔房地産開發投資的比重為70.7%。住宅投資佔比繼續保持穩定。

　　二、三線城市支撐國內地産市場：1-3月，全國商品房銷售面積1.76億平方米，比去年同期增長14.9%。其中3月當月的銷售面積同比增長了15.77%。在一季度全國商品房成交量在上升的同時，一線城市在下滑明顯，主要是二線及以下城市支撐了全國成交量的上升。土地交易市場上亦存在著三四線城市受調控影響較小的情況。

　　評級從“中性”提高到“增持”（海通行業最高評級）的邏輯：

　　估計依舊較低：在1季度銷售超預期為行業全年運行做出良好開局。行業未來業績的鎖定性得到進一步提升。

　　通脹有爭議，但存在邏輯：如果認同3季度末CPI回落，2季度應該加大地産配置；如果認為全年通脹未必下滑，高通脹可能是持續現象。那麼大盤地産股有可能因此具備相對收益。因為持續高通脹下整體市場面臨系統性風險，而截止4月17日房地産板塊A股市場中市值排名第10。板塊低估值、高增長預期使得行業下降幅度有限。而事實上，加息對地産板塊殺傷力在減弱。

　　2季度行業可能出現良性循環：按照歷史規律1季度調控後，2季度可能屬於全年業績最差預期形成階段。在最差預期進入板塊是相對安全的選擇。但是由於受到去年基數數據影響（去年5月、7月和8月屬於全年最低點），2011年5、7、8月有望出現同比增長，環比震蕩的趨勢（對應數據公佈日在6月、8月和9月）。此外受到調控影響，開發商上半年普遍推盤高峰集中在5月以後，市場成交量有望因為推盤數量增加而提升。此外目前“一房一價”形勢下，高價樓盤入市存在困難。後期受監管部門頒發預售證影響，可能會有更多低價樓盤入市從而拉低房價。因此，不排除2季度出現房價下跌、成交上漲的良性循環。

　　個股選擇：擇股方面應該側重三條主線：1）産品符合調控政策、2010和2011年開工量保持高速增長的地産龍頭企業。從上市地産公司1季度銷售情況可以看到，産品立足普通中小戶型和具備2、3線城市戰略縱深的地産企業在調控中依舊具備優秀的增長潛力。在政策調控趨向於長期化的形勢下，只有能迅速適應政策方向的企業才能得到更大程度發展。主要推薦萬科A（000002）、保利地産（600048）、首開股份（600376）、榮盛發展（002146）和保障房建設企業。2）受調控影響較小、未來具備成長空間的商業地産，推薦金融街（000402）和世茂股份（600823）3）盈利模式在A股地産企業中具備獨特優勢的京投銀泰（600683）。

　　風險提示：一旦國內未來採取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。（海通證券（600837）研究所）

　　機構來源：海通證券