輝立證券：龍湖地産可作為大型地産商的首選

輝立證券 陳耕

　　龍湖地産在2010年的銷售實現跨越式發展，且營業額和凈利潤分別實現33%和87%的增幅，表現理想。公司在2010年土地儲備增加至3161萬平方米，而平均土地單價降至1935元。我們看好，龍湖地産所執行“區域聚焦、多業態”的發展戰略，2011年度假産品的銷售額比重將有所上升。

　　我們認為，龍湖地産的策略前瞻性強，定位準確，執行力強，可作為大型地産商的首選。我們預計，公司在2011和2012年的營收將達人民幣245億和315億，凈利潤則分別達48億和62億元。

　　我們維持推薦龍湖地産，12個月目標價上調至13.3港元，相當於2011年12倍預期市盈率。我們給予龍湖地産“持有”評級。

　　銷售實現跨越式發展

　　2010年龍湖地産完成簽約銷售額人民幣333億元，同比2009年增長82%，實現了跨越式的發展，首次進入全國房地産銷售額前十位。2010年龍湖地産的跨區域擴張能力得到證明，其在售物業所在的10個城市裏，有6個城市的銷售額名列前茅。公司在重慶、北京和成都的市場佔有率保持領先，而在新進的華東、東北地區的城市的銷售進展迅猛，銷售掌控力出色。

　　龍湖地産在一季度的表現理想。首季度實現合同銷售金額人民幣99億元，同比增長119%。其中3月集團單月實現合同簽約金額25.6億元，同比增長14.3%。一季度銷售額中，西部區域佔48%，環渤海區域佔36%，長三角區域佔17%。值得一提的是，三個商業綜合體 “天街”系列貢獻銷售額超過20%，有望對未來的銷售額增長提供支持。

　　2010年度業績理想

　　期內公司營業額增長32.7%至人民幣150.9億元。投資物業租金收入較去年增長45.1%，並錄得投資物業評估增值人民幣24.9億元。股東應佔溢利增長87.0%至人民幣41.3億元，凈利潤率從去年同期的19.4%上升至27.4%。

　　2010年龍湖地産的物業發展業務收入為人民幣146億元，交付物業總建築面積為200萬平方米，較2009年同期分別增長32.3%和53.4%。隨著盈利能力較強的項目進入結算期，整體物業發展業務毛利率從去年同期的28.6%增長至33.3%。

　　“區域聚焦、多業態”戰略持續推進

　　公司2010年新增土地儲備1,197萬平米，使其整體土地儲備進一步達至3,161萬平 米。

　　同時，土地成本得到有效控制，平均土地單價從09年末的2,225元下降到1,935元，提升了後續項目的盈利空間及抗風險能力。新增土地儲備主要集中在東部地區並開拓三個新城市－遼寧大連、山東煙臺和雲南玉溪，龍湖地産加大在旅遊資源豐富地區的投入，反映其物業産品的新方向。

　　我們看好，龍湖地産所執行“區域聚焦、多業態”的發展戰略，2011年度假産品的銷售額比重將有所上升。

　　財務狀況得到優化

　　龍湖地産的財務狀況在2010年得到優化。2010年末，公司的凈負債率僅為43.6%，在手現金超過100億元。在外部貸款方面，主要合作銀行的授信額度進一步提高，平均借貸成本維持在基準利率或下浮水平。境外銀團貸款和優先票據的髮型，持續改善公司的整體債務結構。

　　風險

　　銷售額未達預期。

　　過多的保障性住房開發業務影響公司效率。

　　估值

　　我們認為，龍湖地産的策略前瞻性強，定位準確，執行力強，可作為大型地産商的首選。我們預計，公司在2011和2012年的營收將達人民幣245億和315億，凈利潤則分別達48億和62億元。

　　我們維持推薦龍湖地産，12個月目標價上調至13.3港元，相當於2011年12倍預期市盈率。我們給予龍湖地産“持有”評級。