地産股：或存結構性機會

　　中證網

　　龍頭風光不再，“另類”春風得意。

　　4月18日，在銀行板塊調整的背景下，地産板塊引領大盤尾市翻紅。截至18日，申萬房地産指數2011年以來的累計漲幅高達14.97%，位居所有行業指數第二位。實際上，由於受政策掣肘，以萬科為首的傳統地産龍頭今年以來表現平平；真正引領地産板塊崛起的是“地産+X”類個股，而商業地産股也有望引領地産板塊繼續深化估值修復行情。

　　行業估值修復，個股龍騰虎躍。

　　以往市場在關注房地産板塊動向時，“招保萬金”這四個龍頭股的指標作用非常明顯。但在今年的A股市場中，如果投資者在考察地産板塊時仍然只關注這些傳統龍頭股，那麼市場很可能會跟他開一個小小的玩笑。

　　在這輪估值修復行情中，投資者對地産板塊的態度始終沒有太過樂觀，並往往忽略了地産板塊的貢獻。這主要是因為限購令、房産稅等調控政策始終懸在地産股頭上，在房價難降的情況下，誰都不敢説地産股已經利空出盡，而萬科等龍頭股略顯滯重的走勢也難以讓投資者看到地産板塊的賺錢效應。

　　事實上，截至18日，申萬房地産指數今年以來已經累計上漲了14.97%，僅次於黑色金屬27.24%的年內累計漲幅，高於金融服務業11.96%的累計漲幅。因此，從數據的角度看，房地産板塊的估值修復行情似乎較銀行板塊更為深入。但作為地産板塊的傳統龍頭，萬科A年內漲幅僅為9%，保利地産、金地集團漲幅也遜於板塊整體表現，僅有招商地産累計漲幅領先行業指數。

　　與傳統行業龍頭略顯沉寂的走勢相比，具有其他概念的地産類個股則表現活躍。根據統計，今年以來地産板塊內漲幅居前的個股分別為鼎立股份、華麗家族和蘇州高新，年內分別累計上漲了90.95%、65.39%和60.31%。而其他涉及“新三板”概念、重組概念以及因“石墨烯”概念炒作而頗具爭議的中國寶安等個股在2011年也均有著不錯的表現。

　　一方面是傳統地産股受政策掣肘估值修復緩慢；另一方面卻是“地産+X”股的龍騰虎躍。雖然市場中低估值的地産龍頭具有絕對的安全邊際，但考慮到加息週期對行業帶來的負面影響，業務多元化、具備炒作題材的“另類”地産股自然更易受到市場歡迎。

　　高通脹下地産板塊機會何在？

　　上周公佈的3月份通脹數據略高於市場預期，隨後的存款準備金率上調以及央行行長周小川(專欄)最近的表態均表明緊縮政策遠未到曲終人散的時候。

　　有市場人士分析，儘管經歷了持續上漲，但地産板塊估值相對較低的現狀並未改變，仍是相對安全的投資品種。只是增量流動性的不足以及限購令等針對住宅開發類房地産企業的嚴厲政策打擊了市場對傳統地産股的信心，致使萬科等龍頭地産股的估值水平始終難以得到有效修復。預計在房價上漲得到有效控制、貨幣政策未出現明確拐點前，傳統住宅開發類地産股難有較大投資機會。

　　在地産板塊內，成長性較強、經營業務多元化以及受益高通脹的地産股獲得超額收益的概率較大。從成長性來看，在二三線城市房地産開發項目較多的地産公司，尤其是西部二線城市的區域性龍頭地産企業存在著較為明確的成長空間。根據市場反饋的信息，目前一線城市的房價水平基本穩定，但二三線城市房價仍在上漲，由此可見，市場潛力巨大的二三線城市或將成為地産企業“會戰”的下一“主戰場”。

　　此外，儘管政策對投機性住宅商品房需求有所打壓，但為滿足老百姓的剛性居住需求，中央正大力發展保障房建設。所以，建築類地産公司將一定程度上受益於保障房建設。相對而言，受政策影響較小並且受益於通脹環境的商業地産股或許存在更好的投資機會。一方面，限購令等政策主要抑制住宅類商品房的投機行為，對商業地産不構成政策利空，甚至有住宅類商品房投機資金轉移至商業地産的現象存在，因此，商業地産股受政策層面影響較小；另一方面，商業地産企業具有傳導通脹的能力，通脹後期寫字樓等商業地産的租金水平也將提高。而隨著一季報的陸續公佈，超預期的業績表現將對商業地産股構成強勁支撐。