加息週期下 兩類人沒必要提前還款

　　劉田

　　在央行連續加息的情況下，不少“房奴”開始盤算是否應該提前還貸，以避免付出更多的利息。

　　如果現在手頭有閒錢，到底該不該提前還款？在正常還款幾年內提前還貸比較划算？若提前償還部分房貸，是選擇還款期不變，減少月供，還是月供基本不變，縮短還款期？第一財經日報《財商》記者採訪的多位理財專家均表示，提前還貸是否划算不能一概而論，關鍵要看提前還款之後節省的利息是否高於不提前還款帶來的收入。就目前市場利率對於大多數人來説，提前還貸並沒有太大必要。

　　兩類人沒必要提前還款

　　首先，對於享受7折利率優惠的購房族來説，提前還貸絕對沒有必要。7折優惠的利率已經接近公積金貸款利率，而且很難再獲得此種優惠。此外，部分銀行規定在貸款發放一年(含一年)以內提前償還部分或全部本金，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金。以100萬元房貸為例，一年內貸款人如果提前償還50萬元就需支付1.5萬元違約金。

　　“是否提前還款，還和借款人選擇的還款方式有關。”諾亞財富理財中心部門經理馬天翼在接受本報記者採訪時表示，目前的還款方式主要有等額本息和等額本金兩種，如果是等額本金還款方式，前期還的利息很多，後面利息越來越少。如果以貸款15年為例，還款5年後所剩利息已不到一半，如果此時提前還款，意義不大。

　　比較投資收益和借貸成本

　　投資收益是否能大於貸款利率也是另一重要因素。如果手中有閒置資金的話，你需要比較用這筆錢來做投資可能獲取的收益是否高於貸款利率。目前5年期以上貸款利率是6.8%，如果投資年收益高於這一數值，且風險低，最好把錢用來投資，而不是著急提前還款。

　　“當然超過6.8%還不夠，因為房貸還款是每個月都要還，所以實際利率要高於這一數字。”馬天翼表示，投資收益至少要到8%以上，而且是非常安全的投資，才能避免利率上調的損失。

　　事實上，目前部分理財産品的收益正隨著加息而水漲船高。“加息意味著整個社會資金財務成本提高，但與此同時資金收益也在提高。”上海理財專修學院院長徐建明也表示，如果資産投資回報率可以超過借貸成本，那麼根本就沒必要提前還貸。

　　好買基金研究中心指出，存續期在1月~3月(含)期間的銀行理財産品，收益率除與銀行信貸挂鉤以外，跟隨加息上漲態勢也較為明顯。在2010年12月，收益率從11月的2.66%突然上升到3.64%的階段高點，隨後有所回落，但在今年連續兩次加息後，此類産品的收益率已經上升到3.80%，創下近一年收益率的新高。如果短期有閒置資金的投資者，一般對流動性的要求較高，可以將資金暫放于銀行理財産品。

　　對於有投資期限在一年以上的中長期的投資者，如果資金量允許，以固定收益信託投資為宜。就目前情況來説，一般來看，一年期信託産品收益率最低的也到了6%，最高則達到了10%。而若將眼光放在長期，央行的加息已進入尾聲，未來的固定收益産品收益率大幅上升的概率不大，現在的銀行利率已位於高點，信託産品的預期收益率也已經處於高點，期限較長的産品已有較大的收益優勢。

　　不要輕易提前還款

　　事實上，即使投資收益無法超過借貸成本，也沒有必要輕易決定提前還款。

　　“我們目前的利率並不算高，一年期存款基準利率從長期來看應該是在4%~5%，現在還是處於低利率的時代。”徐建明指出，如果一年期存款利率超過5%，按揭貸款利率達到8%~9%的話，那麼借款人才需要考慮是不是要提前還款。

　　“除非是非常保守的人士，正常情況下沒有必要提前還款。”馬天翼指出，目前CPI數據是5%左右，但實際生活中通脹可能遠遠高於這一數字。“20年前的20萬元和今天的20萬元是不可同日而語的，隨著貨幣購買力的下降，即使貸款利率上調，借貸仍是比較划算的。”

　　徐建明還指出，房貸是一個長期投資決策行為，在做這個決定時就應該預料到市場利率的變化。“房屋貸款期限一般都比較長，我並不建議個人因為一時的加息就輕易變動自己的決策，如果若干年後又降息了呢。”