迪士尼附近樓盤不受調控影響 價格未明顯回落

CFP資料圖片

　　上周，上海迪士尼樂園正式動工建設。統計數據顯示，從迪士尼樂園項目消息傳出到最終確認、最終開工的一兩年時間裏，其所在地——以川沙板塊為核心的區域樓市即進入快漲通道，短短一年中均價翻番的行情此起彼伏。也有消息表示，目前該板塊利好出盡、泡沫破滅的跡象。記者近日探訪迪士尼周邊樓盤，打探最新的房産信息。

　　■故事

　　交通配套在升級，週末在家賞煙花——我不賣！

　　住“迪士尼”房悠然度假

　　□晨報記者 張昱欣

　　3年間，小區周邊交通和生活配套每年都在改善……這些都在鄭先生的投資計劃之中。“這兩天一直有仲介來電，希望我將手頭的房子掛牌，還説現在調控政策越來越緊，以後難保還能賣出好價錢。”他翻出手機通話記錄，在迪士尼正式動工的消息宣佈一週時間裏，就有近20個各路房産仲介打來的電話。“説起來，當時要不是仲介的執著，我還真可能錯過這套房子。”2008年初，迪士尼將落戶上海的“小道消息”就已流傳開來，但當時由於官方還未正式宣佈，光迪士尼選址就有諸多版本。“當時一個仲介小夥對我説，在川沙一帶正在清理預留大片土地，要建大型遊樂項目。”經過一番考察後，鄭先生覺得可能有戲，加之當時房價還處於相對低谷，貸款門檻也比較松，手頭正好有點閒錢的他買下了一套位於川沙板塊的次新房。“房子是小高層的頂樓，位於小區外圍，所以單價比同小區其他房源低了近15%。買下之後就簡單裝修了下，幾乎就很少去關心了。”

　　隨著上海迪士尼及其選址地的正式公佈，整個川沙板塊樓市一度沸騰。鄭先生印象最深刻的是，同小區一套他看過的二手房，在上海迪士尼正式獲批後，房東要價較之前提高了近一半，而且沒多久就出手了。隨著樓市調控力度的不斷加大，包括川沙在內的“迪士尼板塊”成交量迅速萎縮。對此，鄭先生卻非常坦然。“從最新公佈的規劃圖上看，我的房子距園區直線距離不超過6公里，而且在朝向上沒有什麼高大建築阻擋，是很優質的迪士尼景觀房。”

　　雖然離正式開園還有好幾年，鄭先生已經開始規劃起自己的“迪士尼計劃”。他表示，自己在市區有住所，因而並不打算舉家遷移，而會在雙休日或黃金周裏時不時來“度度假”。“開園了肯定要去看看，但票價估計挺高，一直去也不現實。聽説國外迪士尼樂園每逢週末和假期都有盛大的演出，還有煙花，在家裏陽臺上看看應該也是不錯的享受。”

　　配套齊全、奧特萊斯相伴、醫療能滿足需求——我買！

　　買“迪士尼房”養老

　　□晨報記者 徐運

　　迪士尼開工後，該板塊還沒有投資客進場的消息，倒是有市區居民看中未來迪士尼的旅遊休閒功能，在附近買下“養老房”。過去，川沙的房子以本地人及新上海人購買得比較多，但隨著軌交11號線南段一年後有望開通的消息傳來，板塊受眾範圍有所擴大，該板塊仲介表示，上門及網絡客戶明顯增加。

　　迪士尼開工不久，陳阿婆就在川沙的東方城市綠洲買了套二手次新房。這套房源項目離川沙核心商業中心車程5-10分鐘，這一帶的商業配套很成熟，同時區域內教育配套齊全。不過，陳阿婆買房不是為了投資，而是準備在未來的上海國際旅遊度假區養老，並把市中心內的房子留給子女將來結婚之用。

　　作為“養老房”，相比其他近郊區域，迪士尼周邊的優勢自然是未來配套齊全、國內最大的奧特萊斯將落戶川沙，現有的浦東新區中醫醫院也能滿足基本的就醫需求。而且上海迪士尼項目注重環保，將打造“綠色基地”，想必未來環境也不錯。

　　從陳阿婆買房的小區步行到未來的迪士尼樂園要近半小時。不過這個距離對老年人來説算不錯的。太近了，也許會比較嘈雜，現有的距離晚上正好能看到焰火表演。如果未來親戚朋友來玩，還可以住在家裏，省下賓館房費。

　　21世紀不動産上海銳豐川沙店分行經理祝和飛表示，剛成交的這套二房房源面積約為88平方米，是毛坯房，和周邊同類型房源170-180萬元的價格相比，其159萬元的總價便宜不少。另據漢宇地産華夏分行郭少鵬表示，近期在川沙買房的置業者基本都是買下給老人做養老房的。

　　迪士尼周邊房子啥行情

　　□晨報記者 唐佳

　　迪士尼對周邊地區長期利好效應將繼續增強，周邊的商業配套、基礎建設未來勢必有翻天覆地的變化。不過，對迪士尼周邊的絕大多數樓盤來説，迪士尼仍舊只停留在概念層面，對於居住環境、居住理念未有太多實際影響，一般的購房者並不會衝著迪士尼去買房。

　　■川沙板塊

　　——最近迪士尼，在售樓盤少

　　川沙板塊位於大浦東的東部，歷來被譽為“浦東第一鎮”，是距離迪士尼最近的一個居住板塊，目前有著軌交2號線延伸段開通、浦東空港建設等利好因素。

　　川沙板塊2009年一手住宅成交均價僅為11151元/平方米，2010年一手住宅成交均價達16193元/平方米，2011年，國家對樓市進行了一系列的宏觀調控，川沙板塊的整體價格平穩，尚未出現明顯回落跡象。

　　目前板塊在售樓盤較少。近期銷售主力是位於機場鎮的“天河湖濱”，均價15500元/平方米。該樓盤緊鄰外環迎賓高速，為公寓別墅混合型社區。由於距離川沙城區較遠，配套資源都相對匱乏，房價相對較低。位於川沙城區的“鼎鑫名流苑”將於5月加推新房源，預計售價為22000元/平方米。該樓盤是川沙規模較大的小區，是該板塊的價格標桿。

　　川沙有數十條公交線路、軌交2號線和機場高速連接市區，出入便捷，無論是商業配套還是教育資源都比較成熟。商業配套主要依靠浦東商場、川沙路商業街、綠地東海岸國際廣場、家樂福等，可滿足日常生活所需，高檔商業相對缺乏。教育方面，有園西小學、川沙中學、新區實驗小學等，主要為本地教育資源。

　　浦東爭取2013年底在迪士尼附近開出全國最大的奧特萊斯，這或許是目前迪士尼給川沙未來發展唯一可以預見的新變化之一。

　　■唐鎮板塊

　　——迪士尼旁的高檔國際社區

　　唐鎮板塊位於浦東新區的東南部，距離迪士尼僅為8公里。東臨外環線，北與曹路板塊相鄰，西面毗鄰張江板塊，南部與川沙接壤，是浦東四個重點新市鎮之一。

　　唐鎮處於大浦東的中心位置，依託于張江高科技園區及銀行卡産業園，未來將打造為行政、文化、商業中心。軌交2號線在該板塊內設有兩個站點，分別為唐鎮站和創新中路站，居民出行較為便利。

　　目前板塊內在售的樓盤主要集中在外環線區域，早在2009年，迪士尼選址確定時，就有樓盤打出了“迪士尼概念”，以此來表明樓盤發展潛力。保利禦樽苑和畢加索小鎮二期都屬於板塊內老盤項目，目前均價集中在20000-22000元/平方米。板塊近年來的首個高檔項目“綠城玉蘭花園”即將上市，該樓盤採用經典大平層系列，預計售價將達45000元/平方米。作為大浦東核心區域，未來還將陸續推出仁恒、金大元等名企開發的高端項目，這些都將促使唐鎮向國際高端居住區邁進。

　　■周康板塊、惠南板塊

　　——迪士尼最外圍，新盤多

　　就相鄰距離而言，周康板塊也是距迪士尼較近的一個板塊，但其城區主要位於板塊靠近市區的西北部，東部區域尚未開發，因此受到迪士尼的影響不大。

　　周康板塊內在售的一手樓盤較多，二手房也比較活躍。近期較為熱點的樓盤有中海禦景熙岸、明天華城、聖鑫苑等，均價集中在17000-20000元/平方米。中海禦景熙岸緊鄰外環高速，為別墅公寓混合型社區，主推戶型是90平方米的三房，精裝修房源，均價為20000元/平方米。明天華城是目前板塊內均價相對較低的樓盤，目前均價為17000-18000元/平方米，主推90平方米的兩房。從上述樓盤來看，迪士尼對於這些樓盤未有實際影響。

　　惠南板塊作為原南匯區政治、經濟、文化中心，雖然是迪士尼輻射圈內距離最遠的板塊，但是其完善的配套、便捷的交通，使其也深受人們的追捧。板塊內交通便捷，快速暢通，預計2013年軌交16號線開通後，人們的出行將更為便捷；東門步行街、豪布斯卡名品村、樂購大賣場、歐尚超市等一系列商業中心的形成，著實方便了人們的日常生活。南匯大學城、南匯中學等教育資源，也給板塊注入了不少人文氣息。

　　目前板塊內在售的一手樓盤主要有綠地布魯斯小鎮、華鉅禦庭等，均位於板塊主幹道路，均價集中在10000-13000元/平方米。預計5月份板塊內將推出一個全新樓盤長城瓏灣，小區物業主要有花園洋房和公寓兩種，樓盤距離軌交16號線惠南站步行15分鐘。