土地市場遇熊 政府改寫遊戲規則

　　作者: 龍飛 | 來源: 中國經營報

　　“牛市賣樓，熊市買地”這是香港房地産巨頭多年來的黃金法則。國內地産調控已經轟轟烈烈地開展了近一年，究竟現在的房地産市場是牛還是熊？從4月開始的土地旺季又將是怎樣的一個光景？

　　房價調控進入微妙之境：主力成交向外圍轉移

　　調控至今，最大的一個變化就是成交量的下滑。根據中房指數公佈的數據顯示，4月4日至10日監測的35個城市中，有超過30個城市的樓市成交量環比下跌，16個城市的環比跌幅在40%以上，更有3個城市的跌了超過70%。

　　一線城市成交量的跌幅已經持續了近1個月，但市民最為關注的樓價方面，卻遲遲未見成效。仲量聯行提供的數據顯示，今年一季度廣州新建商品住宅均價為1.4萬元/平方米，漲幅高達17%，遠遠超過廣州市政府制定的房價漲幅低於11%的目標。

　　廣州是否是個孤例？北京市房地産交易管理網統計顯示，3月北京新建商品住房成交均價為19679元/平方米，環比下降了26.7%，同比下降了 10.9%，這是19個月來新建商品住房成交量的首次同比下降。但業內人士認為，這主要是成交結構發生變化，由以往成交集中在中心城區，目前主要成交移至四五環以外有關。據21世紀不動産的二手價格監測顯示，交易價格依然維持在高位，甚至3月二手房環比還微漲了2.6%。

　　類似情形在廣州也曾發生，而經緯行研究中心整理的數據顯示，1月底2月初廣州十區的成交均價最高為14655元/平方米，隨後樓價節節走低，最低曾下跌到3月底4月初的 12218元/平方米，主要原因同樣是因為成交開始向外圍轉移。4月2日至8日，隨著廣州中心城區的供應增加，成交價忽然又飆升至14916元/平方米。

　　樓價過山車，不禁讓人懷疑各地城市公佈的房價調控目標的合理性。就廣州來説，不低於11%的目標能否實現？廣州國土房管局一位官員在公佈調控目標時對《中國經營報》記者表示，“根據國家精神，房地産市場管理既要加強房地産調控，也要促進房地産行業健康穩定發展。”但是即使是一季度調控措施頻發的時段，廣州新建商品住宅均價依然漲了17個百分點。對此，經緯行研究中心分析師朱健表示：“即使商品住宅的漲幅高於11%，這個年度房價目標依然可控”。因為廣州在公佈今年新建住房價格控制目標的同時，也解析了新建住宅的範圍，除了新建商品住房外，限價房和經濟適用住房也包括在內。換言之，11%的漲幅中其實是包含了政府控制中的保障性住房以及限價房的價格。

　　拍賣會變成了招商會 住宅土地難開閘

　　樓市尚難言熊市，土地市場卻提前入熊。中房指的監測數據顯示，4月第2周20個主要城市的土地成交量環比下跌了70%，住宅成交量更是下跌了83%。而在政府加大推地力度的背景下，這20個城市共推出98宗土地，面積環比增長6%。

　　3月24日，廣州取消原定於當天下午的土地拍賣會，原因推出的4塊地均只有一家開發商報名，無奈之下拍賣會變成了招商會。搜房網的數據顯示，廣州一季度共推出住宅用地4宗，推出面積21萬平方米，不到去年全年的10%。

　　實際上，廣州今年在土地市場上可謂雄心勃勃。按照公佈的土地供應計劃，今年將推出35幅住宅用地，一共近3.37平方公里的面積。至少可提供5萬套住房。供應總量高於2009年、2010年年均3.16平方公里的年均實際供應量。實際上廣州對於土地回報的期望非常高，由於2010年舉辦的亞運會透支了廣州的財力，在今年的計劃預算中，廣州計劃從土地出讓金中獲得近600億元的收入，比2009年增加近50%。

　　無獨有偶，其他城市的土地交易中也出現了少見的買方市場。浙江湖州，3月22日上午在湖州市招投標中心(鳳凰路800號)進行拍賣的宗地編號為2011-05、06、08、09號地塊，因報名都不滿3家，全部轉為掛牌。所有地塊全部轉為掛牌的局面也是近年來少有。

　　3月17日，合肥土地市場開閘超2000畝土地集中入市，創下了歷年來一次性入市總面積的又一新高。來自合肥六大區以及雙鳳工業園區的13宗優質地塊在合肥招投標中心4樓拍賣大廳舉槌，然而當天上午僅有3宗地以拍賣形式出讓，13宗地中的6宗延期出讓。3宗拍賣地塊均以低價成交，溢價率最高的僅為 30.5%。

　　拍賣新規：防地王 不降成本

　　也許正是因為住宅土地不受待見，而往年其出讓金又是土地出讓中的吸金大戶，各地紛紛將住宅用地的推出挪後。中房指的數據顯示，4月第2周的20個主要城市中，只有6個城市推出了住宅用地。而已成交的地塊中，工業用地推出量與成交量佔比最大，分別達到45%和49%。

　　“4月開始要增加供應，但還要看開發商的意願。”廣州房管局的一位官員私下表示，在高層的壓力之下，地方也希望推出更多的土地。“但不能賤價賣了，這都是優質國有資産。”中房指的研究數據顯示，今年一季度住宅用地平均地價為1609元/平方米，環比下跌11%。

　　今年廣州還將傚法香港實行“勾地”制度。政府會內部公佈所供應的土地以及拍賣底價，在開發商對於某塊土地有興趣後，才會公開出讓。顯然開發商現在的開發意欲不高，“市場是一個因素，另一個原因是土地出讓的遊戲規則發生改變，我們要重新計算成本。”一上市地産公司的營銷副總告訴記者。

　　4月底，廣州第一個“商品房配建保障房”的案例即將誕生。4月28日廣州市將掛牌出讓荔灣區高爾夫球場AF030448地塊。這一項目是廣州近年少有的優質項目，但拍賣的遊戲規則相當複雜：一、要求配建70%的中小戶型産品；二、配建30000平方米保障房。這次拍賣制定了一個最高地價，如果拍賣不超過最高地價就按價高者得的原則進行。當報價達到最高限制地價後，競價方式轉為競配建公賃房建築面積。“實際上就是要用這個方式避免出現地王，但實際上開發商的成本還在那裏。”有業內人士向記者表示，這實際上就是一個幌子，成本高企，房價根本沒有下調空間。

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