優惠幅度收窄 上海樓市量價低位盤整

　　理財一週報記者/董琳霞

　　一季度，上海樓市成交回暖速度明顯低於往年，大批新推土地“零溢價”成交

　　3月下旬的集中推盤一度使樓市短暫回暖，但這種回暖的態勢使得部分開發商減少或停止了優惠，上周(4月4日-4月10日)商品房成交量再度下滑，持續近半年的盤整局面仍未結束。

　　德佑地産市場中心監測數據顯示：上週全市商品住宅成交面積為12.18萬平方米，比前周大跌33.2%，在前周的短暫上揚後迅速回落，全市商品住宅成交均價為19779元/平方米，雖然上漲了2.1%，但仍連續兩周位於2萬元/平方米以下的低位。上週全市商品房供應面積為15.44萬平方米，比前周大跌60%，其中商品住宅供應面積為9.9萬平方米，比前周大跌65.5%，在商品住宅成交榜前十位中，單價2萬元以下的樓盤佔據了九席，其中七個樓盤均價低於1.5萬元/平方米，最終造成了全市均價偏低。位居榜首的金鼎香樟苑由於上周的成交中包含了較大比例的動遷回購房，均價僅14996元/平方米。

　　目前開發商的優惠活動帶有較強的試探性，常常會根據市場和政策的變化以及自身的資金情況迅速調整優惠幅度。6日出臺的加息政策會挫傷部分開發商和購房者的信心；但近期出臺的上海房價控制目標釋放出的漲價預期又會迫使一些觀望者入市。這種政策的矛盾性也反映了中央和地方對於房地産調控的分歧。

　　回暖速度不及往年

　　搜房網數據監控中心統計，2011年第一季度上海市商品住宅成交面積約164萬平方米，環比大減55%，同比則減少10%，新增供應面積約202萬平方米，同比增加22%，環比減少44%。成交均價22237元/平方米，環比下跌3%，同比上漲12%。2011年第一季度商品住宅成交均價為22237元/平方米，比上季度的22914元/平方米下跌3%，比去年第一季度的19826元/平方米則上漲12%。

　　從2011年第一季度價格走勢來看，1月住宅市場“量價齊高”，均價逼近23000元/平方米，直至1月底“限購令”出臺，高端住宅市場受到較大打擊，再加上剛需的入市導致外環外低價盤成為市場的絕對成交主力，因此2月全市均價被迅速拉低，3月份楊浦、閘北等中心城區冒出了幾個性價比較高的小戶型項目，促使3月份成交均價小幅上揚。

　　從區域來看，全市19個區縣中，有11個區域的成交均價在第一季度出現下跌(3月均價與1月均價相比)，最大跌幅為盧灣區31.5%，最小跌幅為寶山區1.7%；其餘8個區域出現上揚，多數上揚幅度不大，最大漲幅為虹口區23.6%，最小漲幅為閘北區0.1%。

　　搜房網數據監控中心分析師指出，受去年年底供應和成交高潮的帶動，今年1月份住宅成交量處於高位，超過100萬平方米。1月底樓市新政出臺加上春節假期臨近，致使住宅市場迅速跌入冰點，2月成交面積僅17.8萬平方米，同比、環比跌幅分別達到44%、83%，由於“限購令”對高端住宅市場打擊更大，2月內環內商品住宅成交量比1月跌幅高達91%。3月份受剛需入市的影響，成交面積達到41萬平方米，環比出現翻倍的增長，不過受新政的深層影響，回暖速度仍不及去年同期。

　　22幅地塊“零溢價”成交

　　截至2011年3月31日，2011年一季度(1-3月)上海土地市場共推出60幅經營性用地，共計278.03萬平方米，同比增長76.6%。截至3月31日，共成交267.66萬平方米，成交總金額為250.4億元，同比增長26%。推出的60幅經營性用地中，住宅用地(含普通商品房用地、商住用地、商住辦用地)20幅，共計112.97萬平方米，同比減少18.6%。

　　今年一季度，土地市場在2月春節前後的表現有明顯的不同。春節前一週，“國八條”、“滬九條”等相關政策連續出臺，讓住宅市場立刻陷入冰點，但尚未波及土地市場，供求依然兩旺。尤其在1月底到2月初的兩天之內，規土局連續出讓土地多達17幅之多。但在春節後，經短期觀望，住宅市場轉冷致宅地行情也急轉直下，出讓的住宅地塊幾乎都以底價成交。

　　從溢價率來看，高溢價率地塊主要集中在1月底至2月初，2011年一季度溢價率超過100%的地塊依舊有8幅。於今年1月30日出讓的臨港泥城社區DE07-P-1地塊，雖然成交總價僅為3.77億元，但溢價率高達206%，成為一季度溢價最高地塊。從出讓總價來看，位於寶山區楊行鎮西城區北塊G-2-1地塊(A塊)，被遠洋地産(上海)有限公司以31.34億元摘得，成為一季度總價地王。單價地王則是浦東新區浦興社區19-04地塊(原金東小區D-2地塊)，被上海景瑞投資有限公司拿下，樓板價高達21362萬元/平方米。1-3月共有27幅地塊“零溢價”，其中22幅地塊在春節後出讓。尤其從2月中旬開始，進行交易的宅地大多面積較小，數量也不多，多以底價成交。