李嘉政：一房一價或為限價令伏筆

　　新聚仁機構董事長 李嘉政

　　近日，發改委網站發佈的《商品房銷售明碼標價規定》(下稱《規定》)，要求對每套商品房(包括二手房)進行明碼標價——即“一房一價”。《規定》還要求，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地産開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。相信看到這則消息，很多人都會不以為然，這個政策不痛不癢，而且上有政策下有對策，對樓市的實際影響有限。

　　筆者認為對市場未來的政策走向不可掉以輕心，在目前的特定市場環境下，通脹兇猛，未來政策繼續趨緊的趨勢還在繼續加大。

　　調控手段在貨幣、信貸、供求關係等市場因素之外，限外、限貸、限購令等行政手段也已層出不窮，但市場預期依舊洶湧，直接迫使更為強硬的針對房價快速上漲的非市場化手段進入管理層調控視線。因此，筆者對於這“一房一價”令後續甚為擔憂，如果僅僅是“一房一價”令規範市場行為本無關痛癢，但管理層很有可能在此基礎上祭出令市場速凍的“限價”手段。這一手段之下，市場將失去其真正的活力和意義，通過行政手段，地方政府可以直接綁架市場，將能對調控房價上漲予取予奪。

　　這一點，相信一線城市的開發企業記憶猶新。去年的高端商品房市場在兩輪調控之後曾掀起強烈反彈，這些城市“被迫”啟動了這一隱性的“限價”手段---預售登記的限價措施：對於即將上市的項目，如果房價高於一定價格區間(上海為3萬元/平方米)，在預售許可證的審批環節加以控制。你要上市銷售，就必須要聽我的，調整你的價格預期，調整你的價格體系，不聽我的，那就排隊等著吧。這也直接導致很多項目開盤“被推遲”，價格體系“被調整”，變相的“限價令”讓很多企業吃足了苦頭。

　　當然如果真如筆者猜測，這一手段的使用將比“限購令”隱蔽得多，也更具迷惑性。但它所發揮的作用卻是直接逼迫開發企業調低銷售預期，尤其是當前對市場影響較大的高端物業。這對於三、四線城市剛剛起步的住房商品化、市場化進程打擊可能是致命的。其結果將導致供應量“被萎縮”，成交量“被降低”，成交價“被調整”。在行政政策面前，在國家意志面前，所有的市場參與者都是弱勢群體。

　　從限貸到限外，從限購到問責，在連續三輪的調控過程中，我們的非市場化手段已經出了很多。但在這個大通脹時代，在預期不變的情況下，非市場化手段同樣難改市場趨勢。

　　和絕大多數業內人士一樣，筆者能夠理解管理層在應對通脹、應對宏觀調控方面所做的努力，筆者也贊同管理層大量推出興建保障房，建立兩個層次的住房供應體系的重大決策。但是，任何時候，市場就是市場，應對市場問題，我們更多的還是要以市場化手段來應對，在市場經濟環境下，行政手段的過多干預最終不僅解決不了市場的核心問題，而且可能會導致問題繼續激化。對於已經出臺的這些臨時性政策，筆者很難想象未來“限購令”、“限貸令”鬆綁後的樓市會呈現怎樣的反彈。

　　為此，筆者再度呼籲，行政性調控手段請謹慎推出，“一房一價”令只是作為規範市場行為的手段就好，千萬不要以此為伏筆，再行祭出大違市場運行規律的隱性“限價令”手段。