影響全局與全局影響：解讀房地産調控背後的邏輯

　　■熊 欣

　　在“史上最嚴”的這一輪房地産調控一週年節點上，決策層釋放“住房問題影響經濟全局”及“必須解決”等政策信號，意義重大。輿論與市場高度關注，政策引導效應有待持續發酵。

　　一個簡單的邏輯推理是，住房問題影響經濟全局，那麼解決這個問題必然要充分注意到全局影響。如何做？首要之策應當是儘快出臺房地産市場的中長期規劃。與決策層口頭釋放政策信號相比，落到文件上的政策基調可能更為精確和有效。

　　短短不到一年的時間內，從“國十條”，到“國五條”，再到“國八條”，房地産調控發出三道金牌。正所謂“冰凍三尺非一日之寒”，市場走勢尚難言明朗，部分市場中人更是猶疑不定。此時，從房地産調控專項督查行動傳出聲音，“中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”如何解讀呢？

　　一是，房價問題從屬於物價問題，房地産調控位列通脹阻擊戰的戰鬥序列。

　　穩定物價總水平已被決策者列為當前宏觀調控的首要任務，抑制通脹的阻擊戰正在全國範圍內進行。而把房地産調控提升至通脹阻擊戰的序列，並非空穴來風，政策端倪處處可見。

　　全國“兩會”期間，溫家寶總理面對中外記者直言通貨膨脹包括房價和物價。由此可見，對房地産市場的調控，已經不單純是房地産這一個行業一個市場的事情，而關係到首要大事通貨膨脹乃至宏觀經濟的發展前景。

　　5月1日起，商品房銷售“一套一價”的政策將正式實施。國家發改委會對商品房銷售“明碼標價”的要求，標誌著物價部門正式進入了房地産調控體系。

　　事實上，早在此輪房地産調控實施前，改革物價統計體系、增加住房成本比重，即已成為業界強烈呼聲。

　　二是，房地産問題影響全局，調控將不留偏門和死角。房地産調控將是一場“立體戰”，也將是一場“持久戰”。

　　從國務院部委層面看，房地産調控橫跨住建部門、土地部門、物價部門以及財稅部門、金融系統等幾乎所有經濟調控職能部門。此外，各級地方政府也被要求承擔起房地産調控的責任。“上有政策，下有對策” 的軟肋，在房地産調控中顯然將不復存在。

　　從金融系統來看，銀監部門擔當主力，開發貸、房貸全面收緊；證監系統積極配合，房地産企業再融資、IPO全面凍結。

　　一件頗具標誌性意義的事件是，在港上市的內地房地産公司復地集團，2002年開始三次闖關2004年如願登陸港交所，在2011作出了令外界大跌眼鏡的選擇：退市。這家規模位列內地第一梯隊的房地産企業或將因此成為此輪房地産調控下的一個標本。到底是什麼促使其選擇告別資本市場？

　　業界分析，目前國內較為嚴厲的房地産調控政策使得房地産上市公司的估值偏低，市值甚至低於凈資産，讓企業失去了再融資能力。具體到復地而言，截至2010年底，該公司資産負債率約為65%，高資産負債率使得無論是股權融資還是債務融資都較難實施。對此，復星集團高管並不否認，稱負債率偏高是集團最終對其實施私有化的重要原因。

　　另一個標本是A股公司中弘地産。這家房地産新貴幸運地在2010年初完成了對ST科苑的借殼。

　　三是，既然房地産問題影響全局，那麼解決它則要充分注意到全局影響。

　　以城市住房為主的房地産問題“必須解決”，意味著房地産調控今後的方向確定。那麼調控的道路如何走，影響到全局的問題需要什麼樣的戰略全局思維？除了時間上要做好打持久戰的準備，調控策略必然需要講求節奏和藝術。然而，首要之策應當是抓緊出臺房地産市場的中長期規劃，由口頭上的政策信號落實為文件上的政策基調。