房地産調控遭遇“兩難” 房價越調越高原因何在

　　——訪中央黨校研究室副主任周天勇

　　在國家房地産調控政策方針的指導下，３月底前後，若干省（區）、直轄市、計劃單列市、省會城市相繼出臺了房屋限購令和房價調控目標。這在學術界引起不少爭議，有學者指出調控房地産市場要尊重市場經濟運行規律，找準房價上漲的原因，有的放矢，對症施藥，不能搞“一刀切”。

　　對此，中央黨校研究室副主任周天勇教授在接受中國經濟時報記者專訪時表示，中國房地産調控遭遇的“兩難”是以往預料不到的。

　　近幾年房價上漲有多重原因

　　中國經濟時報：從２００３年開始調控房地産市場，房價卻越調越高。２００９年房價漲了２５％，在國務院的強力調控下，２０１０年漲幅降低了１０個百分點，但是，房價的增長速度仍然快於城鎮居民收入的增長速度。原因何在？

　　周天勇：我的看法是，房價持續走高有三大原因。第一，土地供應不足。２００４年到２００９年五年間，住宅供應的土地面積很少，這在供地增長的曲線上可以明顯看出。其中一個非常重要的原因是為了保１８億畝耕地，對住宅用地幾乎實行了不供地的政策。我覺得這是不對的。一些地方為了上項目，建設用地有限。以前建設用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經濟發展的需要，工業和商業項目建設用地擠佔住宅用地，從而造成住宅用地面積供應不足。從今年開始分門別類下達，商業用地不能擠佔住宅用地。但是，實踐中能不能保證，還很難説。此外，有很多開發商囤地，等房價高了再開發。地方政府也囤地，卻稱之為儲備土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農村人口要轉移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機需求，一家買幾套房子；也有對中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因為這種特殊需求太大。

　　第三，行政壟斷、賣地招拍挂、７０年出讓等形成的地方土地財政。賣地就是政府一家賣，千百萬個房地産商買。而且土地出讓不是靠市場手段，是靠行政手段，定價權在壟斷者一方。招拍挂的結果是誰出價最高賣給誰，價高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上來。這不是賣地，而是賣使用權。賣地出讓金催肥了地方財政，２００７年達到１２００億元，２００８年為９６００億元，２００９年接近１６０００億元，２０１０年，國家調控來調控去，最後竟然賣了２９０００億元，翻了一番。土地出讓金的錢不攤在房價裏，攤給誰？所以，我認為，房價高不應當全部怪開發商，要研究體制缺陷。

　　房子背後蘊含嚴重社會危機

　　中國經濟時報：這次政府又是重拳出手，“一定要把房價降下來”，決心之大，超過以往。這不僅僅是簡單的民生問題，還有社會危機預警。

　　周天勇：社會穩定的基礎是，老百姓要安居樂業。２０１０年的房價收入比是８．７，這意味著需要住房的城鎮居民，８５％買不起房子。進城的農民工，更是買不起住宅。２０１１年房價收入比如果繼續惡化到９，可能９０％的人都買不起房子了。這麼多人買不起房子，對於整個社會穩定，顯然不是好事。

　　城市化過程中，農民工源源不斷進入城市。目前的６億城鎮常住人口中，大約２億是農民工及其家庭人口。進城後，農民工的房價收入比更高，可能在１３左右。當然，我們現在嘗試給進城的農民建保障房，我個人覺得恐怕建不了。印度和拉美是蓋貧民窟，但在我國行不通。貧民窟不讓搞，進城農民又買不起房子，今後這肯定是一個非常嚴重的社會問題。

　　中國經濟時報：可是，並不是所有的人都必須買房。在中國，擁有個人住房産權的人數比例甚至超過一些發達國家。按照您的意思，每個家庭似乎都需要買房，為什麼不能租房住呢？

　　周天勇：我不否定租房。現在的問題是，８０％的人買不起房子，１０％的人買很多套，然後租給８０％的人。這肯定是兩個階級。網上有言論稱，農村土地兼併以後，地主又出來了。

　　我算了一個賬，如果一個人兼併了２００畝地僅僅種糧食，一畝地正常年份賺２００塊錢，２００畝地賺４萬塊錢。４萬塊錢不會造成兩極分化。如果在北京有１０套房子，一套房一個月租金４０００元，１０套就是４萬，一年就是４８萬元。這就是貧富差距。過去農業社會最大的財産是土地，現在是城市社會、工業社會，最大的財富是住宅。我覺得，不要怕土地兼併以後農村的兩極分化，需要防止的是城市裏形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個階級形成的兩極分化。如果這個局面不改變，會成為比較大的社會穩定問題。