余豐慧：怎麼看84家房企現金流銳減超千億

　　有84家房地産上市公司公佈2010年年報顯示，經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。(4月12日 《經濟參考報》)

　　中國房地産行業基本被上市房企主導。已公佈年報的84家上市房企經營性現金流量大幅減少究竟預示著什麼？對房價走勢有何影響？市場、投資者以及民眾都密切關注。筆者認為，房企資金流銳減是樓市調控政策的必然結果，是貨幣政策頻繁操作導致的必然現象。去年以來央行已經9次上調存款準備金率，大型商業銀行繳存央行比例高達20%，初步計算凍結信貸資金高達2萬億元，使得商業銀行的放貸衝動得到了初步遏制。在目前企業包括房企經營資金依然主要依賴於貸款情況下，對資金需求量大的開發商來説影響是巨大的。

　　經過多年在高房價下淘金的開發商，多次揚言已經不缺錢，為何貨幣政策稍有緊縮，現金流就大幅下降，經營性資金立馬捉襟見肘呢？多年來積累的巨量資金都跑到哪去了？顯然還另有原因。原來都被囤積存貨住房佔用了。Wind的另一組數據顯示，可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%。筆者計算得知，存貨增加值為3181億元，也就是新增存貨佔用資金3181億元。經營性現金流量同比減少為1150億元被存貨佔用後，説明81家上市房企還佔用了其他資金，比如：貸款以及直接融資等。可見存貨是房企資金流緊張的主要原因。存貨中包括在建項目，也包括建成未銷售住房。説明開發商捂盤惜售、壓貨不降價導致了資金流緊張。我們注意到，日前聯合宣佈不降價的廣東10大開發商存之一的萬科存貨大增48%。保利地産、金地集團和招商地産的存貨分別增長了83%、12%和27%。資金實力再雄厚的開發商，只要持續捂盤惜售、持續增加存貨，經營性資金都會出現緊張局面。

　　許多專家給開發商建議到海外籌資，利用私募基金籌資等辦法來緩解資金流緊張局面，這些都是遠水不解近渴的歪招。筆者給上市房企緩解經營性現金流量緊張指一條明路：順應市場，順應調控大勢，大幅壓縮存貨，大幅降價銷售，就能迅速回籠資金，就可以把握主動，就可以立即緩解資金流緊張局面。這是唯一齣路。

　　對於上市房企資金緊張情況要警惕這樣一種傾向：房企資金緊缺將影響建設速度，進而影響市場住房供給，再進而使得房價越來越高。以此為藉口，要挾放鬆給開發商融資貸款政策。事實是，房企資金緊缺是存貨增加造成的，是捂盤惜售、死扛高價不降導致的。並不是市場住房總量缺乏，而是開發商存貨不買造成的。相反，不但對房企貸款、再融資政策不能松，而且還要更加趨緊，比如：堵塞借道信託融資、私募融資等。只有這樣才能逼迫房企銷售存量房屋，減少存貨，增加市場供給，從而促使達到房價回歸合理價位的調控目標。

　　筆者相信，只要針對房企的貸款、再融資政策持續收緊下去，以及繼續堵塞借道信託、私募等融資渠道，用不了多久，房企就會自動降價銷售存貨，就不敢繼續捂盤惜售，房價拐點就會真正到來。