央視網|中國網絡電視臺|網站地圖
客服設為首頁
登錄

中國網絡電視臺 > 經濟臺 > 財經資訊 >

余豐慧:怎麼看84家房企現金流銳減超千億

發佈時間:2011年04月12日 16:16 | 進入復興論壇 | 來源:中國網

評分
意見反饋 意見反饋 頂 踩 收藏 收藏
channelId 1 1 1

  有84家房地産上市公司公佈2010年年報顯示,經營性現金流量凈額為-705.9億元,同比大減1150億元。(4月12日 《經濟參考報》)

  中國房地産行業基本被上市房企主導。已公佈年報的84家上市房企經營性現金流量大幅減少究竟預示著什麼?對房價走勢有何影響?市場、投資者以及民眾都密切關注。筆者認為,房企資金流銳減是樓市調控政策的必然結果,是貨幣政策頻繁操作導致的必然現象。去年以來央行已經9次上調存款準備金率,大型商業銀行繳存央行比例高達20%,初步計算凍結信貸資金高達2萬億元,使得商業銀行的放貸衝動得到了初步遏制。在目前企業包括房企經營資金依然主要依賴於貸款情況下,對資金需求量大的開發商來説影響是巨大的。

  經過多年在高房價下淘金的開發商,多次揚言已經不缺錢,為何貨幣政策稍有緊縮,現金流就大幅下降,經營性資金立馬捉襟見肘呢?多年來積累的巨量資金都跑到哪去了?顯然還另有原因。原來都被囤積存貨住房佔用了。Wind的另一組數據顯示,可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元,同比增長42.3%。筆者計算得知,存貨增加值為3181億元,也就是新增存貨佔用資金3181億元。經營性現金流量同比減少為1150億元被存貨佔用後,説明81家上市房企還佔用了其他資金,比如:貸款以及直接融資等。可見存貨是房企資金流緊張的主要原因。存貨中包括在建項目,也包括建成未銷售住房。説明開發商捂盤惜售、壓貨不降價導致了資金流緊張。我們注意到,日前聯合宣佈不降價的廣東10大開發商存之一的萬科存貨大增48%。保利地産、金地集團和招商地産的存貨分別增長了83%、12%和27%。資金實力再雄厚的開發商,只要持續捂盤惜售、持續增加存貨,經營性資金都會出現緊張局面。

  許多專家給開發商建議到海外籌資,利用私募基金籌資等辦法來緩解資金流緊張局面,這些都是遠水不解近渴的歪招。筆者給上市房企緩解經營性現金流量緊張指一條明路:順應市場,順應調控大勢,大幅壓縮存貨,大幅降價銷售,就能迅速回籠資金,就可以把握主動,就可以立即緩解資金流緊張局面。這是唯一齣路。

  對於上市房企資金緊張情況要警惕這樣一種傾向:房企資金緊缺將影響建設速度,進而影響市場住房供給,再進而使得房價越來越高。以此為藉口,要挾放鬆給開發商融資貸款政策。事實是,房企資金緊缺是存貨增加造成的,是捂盤惜售、死扛高價不降導致的。並不是市場住房總量缺乏,而是開發商存貨不買造成的。相反,不但對房企貸款、再融資政策不能松,而且還要更加趨緊,比如:堵塞借道信託融資、私募融資等。只有這樣才能逼迫房企銷售存量房屋,減少存貨,增加市場供給,從而促使達到房價回歸合理價位的調控目標。

  筆者相信,只要針對房企的貸款、再融資政策持續收緊下去,以及繼續堵塞借道信託、私募等融資渠道,用不了多久,房企就會自動降價銷售存貨,就不敢繼續捂盤惜售,房價拐點就會真正到來。