匯賢産業信託受惠人幣升值

　　耀才證券市務總監 郭思治

　　由長實分拆出來的本港首只人民幣房地産信託基金(REIT)匯賢産業信託(87001)昨日正式招股，公司唯一的物業是位於北京的東方廣場。東方廣場屬於綜合發展項目，旗下包括購物商場“東方新天地”、八座甲級寫字樓“東方經貿城”、兩座服務式公寓“東方豪庭公寓”及東方君悅大酒店，上述物業均能提供穩定的租金回報。按去年首十個月收入分佈顯示，商場及寫字樓物業分別佔39%及31.2%，而酒店亦佔25.5%。

　　由於東方廣場位於北京最繁華的商業及購物區王府井及長安街，盡享地利優勢。東方新天地的租戶大多是國際知名品牌，承租率接近100%，輪候名單上的潛在租戶更超過250名，支撐租金長期高企。事實上，新天地之平均月租于去年第四季已升至835元人民幣/平方米，冠絕同區其他高端零售物業。

　　東方經貿城則屬區內規模最大的甲級寫字樓，客戶主要是金融、會計、律師等大型機構，去年承租率達97.4%。由於王府井/長安街未來數年均無新甲級寫字樓落成，預計租金持續增長。2月底經貿城的平均月租已由去年第四季的200元升至229元人民幣/平方米。受惠于承租率高企及租金普遍上漲，加上服務式公寓及酒店的收入亦相當理想，匯賢去年首十個月的收入較去年同期增長6.4%至17.39億元人民幣。

　　雖然東方廣場之合營期限只有三十八年，當合營期結束而不獲續期的話，公司所持有之東方廣場投資權益價值將降至零，惟有關因素短期內不會影響匯賢之投資價值。

　　匯賢首兩年將可供分派收入全數派予股東，其後的分派比率亦將維持于90%以上，預測周息率約4至4.26厘，若今年人民幣升值幅度達5%，全年回報預計有9%。目前港元的利息回報只有零點幾厘，9厘的回報算是不俗，建議認購。

　　(作者為註冊持牌人士)