保障房自建有鬆動 出售幾無可能

　　宋堯 張斌

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　　2011-04-11

　　宋堯 張斌

　　李新（化名）早年以低價獲得的幾幅土地一直砸在手裏，多年來他一直未能替這些土地找到滿意的出路。

　　前不久，北京市住建委一條保障房建設的細則引起李新的注意，細則稱，北京將鼓勵機關及企事業單位利用自有國有土地建設公共租賃房。

　　“我的那幾塊地將來是不是可以開發成廉租房和兩限房？”李新提出的疑問與不少民營企業類似，他們都擁有一些閒置自用地，土地屬性繁雜，包括一部分工業用途的土地。

　　不過，據本報從國土部相關人士處獲悉，即便是這些地塊真開發成保障房了，也遠不是李新所想要的結果。

　　閒置地新用途

　　由於歷史原因，一些機關企事業單位，如高校、科研院所持有國有土地未開發。這些地塊的屬性涉及科教文衛、商服、工礦倉儲等。

　　在北京，上述土地違規修建住宅的現象已非常普遍。商服用地最後開發成50年産權的商住兩用公寓的例子已成市場常態，而工業用地改建住宅的，也為數不少。

　　2010年6月，昌平區沙河鎮，原北京鐵軌廠用地上，一家名為沙河孵化器科技有限公司就正在出售位於這幅工業用地上的四棟商住兩用樓，僅需一次性付清40多萬元的總價，便可以獲得70-80平米一套房産，折合均價不過五六千元。離這四棟樓不遠處便是興建中的昌平地鐵線沙河站，在那裏，擁有大産權的商品住宅在當時的售價已經逼近1萬元每平方米。

　　這是違規地塊嗎？嚴格來講是，依照國土資源部《工業項目建設用地控制指標》規定，工業用地行政辦公和生活服務設施的用地面積，不得超過總用地面積的7%，同時嚴禁在工業項目用地範圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生産性配套設施。

　　而為了規避這些規定，該公司合同上簽署的內容並非購買，而是以買斷幾十年租賃權的形式進行，另附一份産權贈予證明。當時房屋已銷售出大半，而在2010年底才能看到地基的這些樓盤，當時只是一片荒地。

　　李新手頭的土地，也是以工業用地為主。假如能因此換取到土地性質的轉變，那自然是最中意的事。

　　政府的心思

　　不僅僅是北京，在上海、廣州、鄭州等地，或已出臺類似的地方政策，或已經在實際操作這樣的模式。

　　根據華創證券研究報告，鄭州市今年領到了建設53823套保障房的任務，鄭州市國土局根據2.8的容積率測算，大致需要128公頃的土地供給。

　　目前，包括鄭州市航空港區、富士康、格力電器在內的一群企業，已經拿出一部分自用地支援鄭州市的保障房建設，總規模達到了47公頃。“目前這47公頃土地已經全部得到審批核準，這是根據規定在合法的前提下，允許企業使用自由土地建設保障性住房的新政策。”華創證券分析師楊現領告訴本報。

　　所有這些地，都是通過工業用地的7%可用於行政辦公和生活服務設施配套的規定得來。楊現領表示，河南當地的規定是工業用地劃撥時可以預留5%的土地用於職工宿捨得建設，鄭州這批企業建設保障房的土地正是由此而來。

　　照此計算，全國大約有1萬公頃左右的工業土地可以實際用於住宅建設。而在保障房建設高峰期的2010年，用於保障房建設的土地供應也不過2.47萬公頃。

　　出售仍是夢

　　但問題是，這些工業用地能轉換性質嗎？

　　楊現領告訴本報，鄭州當地政府文件規定，這些工業用地可以轉換為單列的保障房建設用地，但要嚴格用於保障房建設。

　　而國土資源部一位官員在接受本報採訪時回答卻含糊不清，“假如只是建公租房用於租賃的話，與原有的規定並不衝突，也涉及不到土地性質的轉換。”這位官員稱，這類土地是嚴禁以住宅形式出售的，經濟適用房也不行。

　　在鄭州，企業大規模利用自有地建公租房也與當地實情相結合。以鄭州富士康為例，在去年其公佈的招聘計劃中，2011年其員工規模將達到15萬人，集聚區內企業龐大的用工量，決定了這些區域內建設公共租賃住房的任務之重。

　　儘管北京也釋放出了同樣的信息，但到目前為止，尚未有細則出臺。