姜赟：保障房怎樣才能吸引社會資本

　　姜 赟

　　棚改是難事，資金缺口大，矛盾糾紛多，但是鶴壁不僅把難事辦成了好事，還實現了百萬平方米無糾紛。怎麼做到的？

　　稍作梳理，不難發現，鶴壁通過以商招商、捆綁開發的方式，引來社會資本，彌補了開發資金缺口。資金缺口補上了，拆遷補償自然到位，老百姓就樂意配合，糾紛阻力自然少了。要説經驗，關鍵在於妙招引進社會投資，創新解決資金問題。

　　無獨有偶。今年以來全國開建的最大公租房項目——山東青島市辛安公共租賃房日前開工，其中，社會投資佔到3/4。

　　兩個案例都説明：參建保障房，社會資本可以扮演重要角色。當今年1000萬套保障房建設任務分解到各個地方後，當龐大的資金缺口、不清晰的融資模式正折磨著地方政府和銀行時，社會資本這一有待挖潛的力量，更顯得不可或缺。

　　保障房建設，特別是公租房，項目回報相對較小、週期還長，怎麼能吸引到社會資本呢？

　　要求人家都別圖賺錢，全來做慈善，這不現實。關鍵要看政府能不能設計出有效的激勵機制。

　　拿棚戶區改造來説，棚戶區可以分為土地開發價值高的區塊和開發價值低的區塊。對於土地價值高的棚戶區改造，靠市場調節自然就能形成激勵。現有探索的模式主要是棚戶區改造+商業配套物業租售(或商品房開發)。若開發企業與政府合理規劃，整合土地資源，不僅能夠安置好原棚戶區居民，還能夠留出許多土地進行商業開發。由於區塊土地商業價值高，所建商業配套物業的租售或者商品房開發，能夠帶來可觀的收入，開發商自然有積極性。

　　但對於土地價值低的棚戶區改造來説，激勵手段就必須依靠政府創新補償機制了。由於盤整出來的土地商業開發價值不高，那就需要政府在其他方面“讓利”。比如，土地出讓金優惠或者賦予拿地優先權、稅費減免或者房産稅補償、便利企業融資或者放開融資渠道、扶持企業市場份額的擴大等等。實際上，對於開發企業來説，需求往往有二：一是有利可圖，二是加快資金週轉。地方政府只要針對企業需求，對症下藥，不難吸引到社會資本參建保障房。

　　企業總是要賺錢的，這是市場的法則。如何運用好市場的手段，使企業獲利和百姓受益實現雙贏，這考驗政府的智慧。不光保障房，許多社會事業的建設，都可作如是觀。