家有三套房産凈值近600萬如何調整投資

　　今年42歲的宋先生是一家央企的中層管理人員，妻子是一名公司職員，女兒上中學。過去多年，這個家庭的投資很單一，就是房産。受國家限購限貸政策影響，宋先生如今如何為家裏的閒置資金找尋新的投資渠道。

　　宋先生今年42歲，任職于一家央企，目前已是中層管理人員。妻子在一家傳媒公司做部門主管。13歲的女兒正在讀初中一年級。

　　生活簡單每月支出少

　　宋先生工作穩定，月收入12000元，妻子月收入有6000元。工資收入之外，他們還有一筆來自兩套出租房的租金收入，目前每月有14000元。

　　宋先生介紹説，他們一家三口都喜歡“宅”。下班後，單位或者公司沒事的話，他和妻子都喜歡立馬回家，女兒就更不用説了，放學就回家。一家三口，換上寬鬆休閒的衣服，該做飯的做飯，寫作業的寫作業，看書的看書。雙休日除非女兒有課外班，否則三人也都喜歡“宅”在自己的空間裏，幹各自喜歡的事情。

　　“我們對物質消費沒有太大的慾望，更喜歡一家人讀書、聊天，獲得精神的滿足。”可能與這種簡單的生活方式有關，宋先生一家三口每月的基本生活支出大概有3500元，加上女兒課外輔導班興趣班的學費1000元，買書、影碟等娛樂消費1500元。此外，兩套投資房每月還房貸 19000 元。

　　宋先生夫婦二人的年終獎大概在8萬元，拋開年度性支出比如回老家探親的往來機票、孝親、購物費用2萬元，以及家庭過節置辦衣物、電器的更新換代等1.5萬元，每年結余約4.5萬元。

　　三套房産凈值接近600萬元

　　宋先生介紹，他從小就喜歡房子，信奉安居才能樂業的古話。正因為如此，他是較早有購房意識的人，2001年，當許多人還眼巴巴等著單位分房或者集資建房時，他就果斷出手，利用手中多年的積攢，買下目前的自住房。目前這套120平方米的自住房市值已經有180萬元左右，無貸款。

　　2005年，宋先生利用手中的閒錢在東三環和四環之間買了一套二手房，目前房子市值已經有290萬元左右，正在出租。2008年，宋先生又買了一套CBD核心區的房子，市值在360萬元左右，也在出租。

　　投資渠道怎樣拓寬

　　“目前除了手中的幾套房産，我基本沒有其他投資。我認為股市目前的制度不完善，炒股有些許賭博的成分，基金凈值變化則基本是跟著股市起落。”宋先生説，目前隨著北京限購限貸政策的出臺，他已經沒有了購房的資格。一時還真不知道閒錢該如何打理，提前還房貸划算嗎？或者還有沒有股市之外的其他合適的投資渠道？

　　宋先生稱自己是個環保主義者，目前還沒買車，出行的話，家門口就是城鐵，乘坐非常方便。而且，近兩年內也沒有買車的打算。因此，家裏幾年之內都沒有大項的消費開支。

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　　宋先生的家庭資産結構具有一定的代表性。前些年，很多家庭主要投資都集中在房産上，但隨著固定資産比例不斷上升，他們會發現，家庭資産結構過於單一，很容易面臨特定風險，比如房價一旦下跌，對家庭整體財務狀況的影響就會比較大。所以，即使不考慮房産市場近期密集、嚴厲的調控政策，僅僅從單個家庭的個體經濟風險角度來考慮，宋先生這類家庭也不應該“把雞蛋放在一個籃子裏”。

　　房産比例明顯過高

　　宋先生家庭房産佔家庭總資産的95%以上，比例太高，即使沒有房産限購令也不宜再增加此項投資。

　　關於宋先生所問閒錢是否可以提前還房貸一點，筆者認為如果繼續持有房屋，則可以不用太著急。因為：

　　1、雖然房貸支出要略高於宋先生夫妻的月收入，但兩套房屋的租金收入可抵補大部分房貸支出，所以在兩套房屋都可以正常出租的情況下（一套在CBD核心區，另一套在東三環到東四環間，正常出租應該不成問題），房貸支出對於宋先生一家的經濟方面並沒有太大壓力。

　　2、根據宋先生家庭資産負債表來看，除房産外只有30萬元現金形式的資産，而房屋貸款是240萬元，兩者差距較大，即使還房貸也不可能一次性還清，還會對正常的家庭現金流産生一定影響，並且還房貸後幾乎家庭的所有資産都在房産上，還仍會有負債（房屋貸款），若房地産市場有任何波動（主要指房價下調的風險）或家庭有大額資金需求，宋先生家庭將會處於非常被動的局面。

　　如果宋先生打算賣掉其中一間房産，收回現金，則可以考慮用所得的現金還清貸款，這樣也不會影響家庭流動資金。

　　現有房屋處理方面，筆者給出兩個方面的建議，以供參考選擇：

　　1、如果宋先生認為未來房價大幅下調的可能性不大，反而有可能因為地域資源的稀缺而小幅度地緩慢上漲，繼續持有現有的房産未嘗不可。除一套用於自住外，另兩套所處地點不錯，又能給宋先生一家帶來租金收入，可抵補大部分房貸支出，增加家庭的月現金流。

　　同時建議宋先生到銀行辦理住房額度抵押貸款，先申請一個可支用的貸款額度和循環使用期限。這樣萬一有大額用款需求時可以快速支用銀行貸款，以備緊急之用。但具體申請貸款的條件各銀行的規定不盡相同，宋先生如果想辦理此項業務還需要自行到各銀行進行了解詢問。

　　2、如果宋先生對房價下調的風險有較大的擔心，也可以考慮出手那套位於東三環到東四環間的房子，得到的資金（假設扣除部分房貸後200萬元）可以做一些起步金額較高、收益也較高且相對穩健的信託型産品，年化收益率可以選擇穩定在8%左右，這樣一年的收益金額約16萬元，以獲得相應的投資收益。這樣也可以應付家庭萬一發生的大額資金需求。

　　待以後房價穩定了，且限購令取消後，宋先生可以根據家庭資金情況考慮是否再買入房産。這樣也可以避免日後國家加大保障性住房建設力度及相關政策調整之後，宋先生所持房屋受其影響價格下調的風險。

　　根據宋先生的家庭情況及當前房地産市場的特點，筆者傾向於第一條建議，繼續持有房産，用租金增加家庭現金流。