寫字樓租金上漲 催生“宅轉商”投資

　　作者: 杜麗鵑 | 來源: 中國經營報

　　在投資者對住宅市場只能“望洋興嘆”的時候，另一批人則把目光瞄向了商業地産。今年以來，北京租售寫字樓、商鋪網簽量大幅反彈，2月份寫字樓指數上漲幅度擴大，環比漲2.76%，同比漲10.71%，商業地産成交面積漲逾2.5倍。

　　商業地産指數大幅上漲，使得寫字樓租金水漲船高。截至2010年12月，北京寫字樓市場平均售價24788元/平方米，比去年同期上漲16.8%，平均租金為5.8元/平方米/天(建築面積報價)，同期上漲29%。

　　需求旺盛是主因

　　“現在寫字樓空置率最多只有10天，和以前要等3~5個月才能租出去不同的是，現在很多尋租的人都是提前1個多月就開始找房子。即便如此，目前萬達廣場，溫特萊中心、東方梅地亞、建外SOHO等區塊可以出租的寫字樓也寥寥無幾，而且租期最早到期的也要到5月份。”信義房屋置業顧問畢金娥介紹説。

　　記者從房地産仲介公司了解到，朝陽區寫字樓出租率高達95%左右，租售市場基本處於飽和狀態，放租和出售的業主並不多。而入住率的攀升，使得寫字樓的租金大幅上漲。萬達廣場租賃部劉艷介紹説，原來8.5元/平方米/天的租金現在普遍上漲了1元，而且從目前的趨勢來看，價格可能還要上漲。信義房屋置業顧問畢金娥也表示，萬達廣場南排的純寫字樓價格已經從原來的8元～8.8元/平方米/天漲到現在的10元/平方米/天。

　　21世紀不動産置業主任張軍在接受《中國經營報》記者採訪時説，以萬達廣場為中心，東西延伸各大廈的寫字樓租金已經由均價6.5元～7元/平方米/天漲到7.2元~8.5元/平方米/天，漲幅達14%~19%之多，並且目前還有供不應求的態勢，每天都有幾個人過來諮詢，有60%看房人當場簽了約。畢金娥介紹説，受到市場限購、限貸等政策影響，一些業主惜售心理比較明顯，盤源也比較緊張，但市場需求卻依然保持旺盛的態勢。

　　採訪中，從事電子商務行業的李陽林正準備在商務區租一間寫字樓，面對日漸上漲的租金，他向記者算了一筆賬。“我們主要做B2C花果茶産品，租金成本大約佔我們公司營運成本的20%。如果租金上漲10%，意味著成本也要上漲5%左右。而花果茶的利潤一年基本上在200萬元左右，如此一來，企業盈利空間就大大降低了。”但是為了企業更好的發展，李陽林表示如果遇到合適的房源不排除馬上約租。

　　中國房地産指數系統數據顯示，2月，北京在租寫字樓中共有18個項目報價上漲，最高漲幅達到25%。除3個位於大興區的項目外，絕大多數漲價項目位於城區，其中朝陽區在租寫字樓的漲價勢頭依舊強勁，共有9個項目租金上漲，成為本月寫字樓市場漲勢最猛的區域。

　　而根據搜房網數據監控中心的統計，截至2011年2月28日，北京無純寫字樓項目獲得預售證入市，寫字樓貨源補充不多，市場上僅存的在售寫字樓資源顯得尤為稀缺。

　　“公寓立項寫字樓”受青睞

　　寫字樓租賃行情的火爆，讓開發商如魚得水。特別是一些硬體設施齊全，交通便利的樓盤，最高價格達到了13元/平方米/天，比去年同期漲了10%左右。而持續走高的租金市場，也讓手上擁有寫字樓項目的投資業主開始吃香。

　　胡女士在朝陽區萬達廣場西區擁有一套143平方米的寫字樓公寓，産權為公寓立項40年使用權，水、電、煤氣、暖氣以及物業費等費用都是按照民用標準繳納。從去年底開始，寫字樓價格出現小幅上漲，胡女士便託管房産仲介以商用寫字樓的條件租賃，報價是年付1.4萬元/月，季付或者半年付價格為1.5 萬～1.7萬元/月。

　　記者在調查中發現，目前寫字樓租賃主要有三種情況，一是純寫字樓，二是純住宅，三是商住兩用。目前市場上純寫字樓所佔市場份額不到30%，在限購限貸等政策影響下純住宅樓盤因小區環境、交通因素等大面積轉化為寫字樓的條件也不成熟，在此情況下，商住兩用公寓立項的寫字樓備受青睞。

　　信義房屋置業顧問畢金娥説，這些寫字樓項目都屬於公寓立項，後改為住宅出售的項目，允許註冊辦公，由於這部分樓盤未受到“限購”影響，成為大量投資者和異地購房者的置業新熱點。

　　“從限購令到‘國八條’，住宅投資幾乎已經不可能再獲得新的市場了。”3月31日，做了四五輪住宅投資的張政告訴記者説，在新政“雙限”之下，他轉而關注商業地産，“如果有價格和投資前景都比較適合的寫字樓和商鋪，我一定會考慮投資，現在寫字樓租金也很高，而且收益比較穩定。”

　　北京維新方略諮詢公司高級合夥人張善新説，房産新政出來以後，超過八成的房地産投資者被不同程度地限購或限貸，“國八條”對住宅的投資性購買需求起到了顯著的抑製作用。

　　“相比二線城市高風險、高回報的投資方式，投資一線城市寫字樓更加穩健，風險更低，對於一些風險控制要求高的投資機構尤其有誘惑力。”張善新説。

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