一季度樓盤供應荒 4月份新盤有望低價入市

　　本報記者 路曉丹 北京報道

　　過去的一個季度，北京市場合計供應新盤僅29個，市場蕭條可見一斑。純新盤入市量僅為7個，除“遠洋一方”北潤園三期開盤降價4000元/平米外，整體市場價格下行並不明顯。4月，目前預計有38個項目入市，其中13個為純新盤，市場價格有望鬆動。

　　一季度供應奇缺

　　今年一季度，北京樓市“小陽春”未現，在“京十五條”等政策的持續調控下，北京市場成交低迷，觀望氣氛濃厚；而存款準備金率持續上調、開盤速度降低、銷售回款緩慢等因素影響下，也使得開發商面臨的資金壓力越來越大。從供需數據來看，一季度市場供應明顯不足，政策打擊下開發商銷售節奏顯著放緩。

　　數據顯示，截至3月29日，今年一季度北京市場合計開盤29個項目，其中僅7個純新盤。相比2010年一季度開盤量達86個的盛況，今年一季度開盤量降低幅度達196.6%。

　　與此同時，據記者統計，今年29個項目累計新增8640套新建商品住宅，而同期新建商品住宅的成交量卻高達20216套，供應銷售比達1:2.33。

　　北京某開發商人士向記者表示：“1、2月份假期比較多，開盤量少很正常。3月份是傳統的旺季，不是不想開盤，是因為‘京十五條’的嚴厲程度當時超出了市場想象，對後市看不準。”

　　不過，部分房企已經開始加快推盤步伐，試圖通過快速週轉，來實現資金的儘快回籠。據北京房地産交易管理網信息，一季度29張預售證中，萬科系、遠洋係、中海係的項目各佔3席；保利和綠地也是兩次拿證。

　　此外，受政策影響，一季度北京樓市成交均價呈現出先揚後抑的趨勢。具體表現為，2月受到限購令執行前的擠壓效應，大量投資及改善性購房需求提前置業，導致高端樓盤成交增加，帶動房價由1月的22921元/平米上漲至24921元/平米，限購令執行後，樓市投資、投機需求退出市場，剛需佔據主力，樓市成交主體轉向中低端樓盤，使得整體成交均價被拉低至19195元/平米。

　　4月房價或鬆動

　　據新浪樂居統計，4月份北京及其周邊地區將有38個樓盤計劃面世，環比3月份增加21個；其中，27個項目包含一居和兩居的戶型。面對剛性需求，值得關注的是，4月計劃入市項目中，有13個屬於純新盤，為二季度市場價格鬆動帶來希望。

　　亞豪機構市場總監郭毅對記者表示：“4月份樓盤開盤量的增加，一方面是樓市供應逐步被政策擠出的原因，另外一方面原因也是開發商的業績要求、資金壓力等原因迫使其需要加快銷售。目前樓市主流房企是國企和上市公司，對於業績的壓力都比較大，因此需要加快週轉速度，通過銷量來確保業績指標的完成。目前政策已逐步穩定，調控方向明確，而開發商的內部調整也基本上完成，導致4月推盤量開始逐步增加。”

　　不過，記者調查發現，13個擬入市純新盤中，僅有5個樓盤目前有預期定價，其餘8個項目均表示目前尚未定價，不僅老項目為了避免“退房潮”存在定價難，新項目在定價上也是扭扭捏捏。

　　對此，中國房地産學會副會長陳國強告訴記者：“今年的調控從1月份就開始了，直接影響了開發商今年營銷計劃的制定，當前市場低迷，和策略保守有關。而當下高價樓盤拿預售證非常困難，也造成了很多樓盤不願意入市。觀望情緒還會繼續，價格鬆動將從個別樓盤試水開始。”

　　郭毅則表示，目前，開發商已經普遍降低了樓盤的價格預期，二季度預計會出現新盤低價開盤、老項目後期調低價格漲幅的現象。但由於純新盤佔整體市場的比例偏低，使得樓市整體成交價格不會出現明顯的回落，只有開發商現金流受到真正威脅，老項目後期也開始降價促銷，才會帶動整體房價的回落。

　　此外，郭毅進一步指出：“北京市政府房價穩中有降調控目標的發佈，有利於打壓開發商的信心，加快擊潰開發商的價格防線。”