限購利好北京新城商務地産

　　■CUBN記者 陳文喜 北京報道

　　房産新政使得住宅市場信心受挫，但卻為商務地産帶來機會。

　　來自學界和地産業界的聲音也佐證了北京未來商務地産將持續發力的趨勢。知名財經學者謝國忠(專欄)，SOHO中國的潘石屹(微博專欄)日前均通過博客發表意見説，房地産住宅市場拐點出現，而商業地産將有一波漲勢。

　　新城機遇

　　北京産權交易所3月中旬發佈的數字顯示，北京商業地産成交金額快速增長，而地鐵亦莊線的開通更為南城亦莊區的商業地産注入了一劑強心針。

　　商務地産專家李國平在接受《中國聯合商報》記者採訪時表示，隨著北京郊區新城的成熟發展，隨著軌道交通的伸展連接，北京城的商務環境正在由傳統CBD向多商務中心時代邁進。

　　一份來自北京南城商務地産市場的信息也顯示，自北京市推出以限購為主要特徵的房産新政以來，北京住宅産品市場因為諸多不確定性初步呈現了量價齊跌的態勢；而商務地産市場，尤其是南城商務地産市場因為其具有穩定增長的預期，意外獲得利好機會。

　　其實，由於歷史原因，因為規劃、開發較晚的京南區域商務地産産品價格差不多才是東部和北部的一半，是不折不扣的價格洼地。不過，京南地區也因此保有了大塊可開發的稀缺土地資源。

　　業內人士表示，北京亦莊新城、通州新城、上地新城等郊區新城崛起為新經濟型企業選擇符合自己企業文化特質的棲居地提供了可能。

　　據悉，北京市未來將陸續投資2900個億，來提速南城發展。去年，南部新城亦莊與大興區整合了行政資源，該舉措使得亦莊既保持了高新技術産業中心優勢，又使得新城城市綜合配套功能得到迅速發展。亦莊區域從此將“有業無城”變成歷史過去時。

　　價值洼地

　　李國平認為，北京商務地産産品價格一直穩中有漲，但沒有像住宅價格那樣漲幅過快。一般而言，在北京同樣的地段，住宅産品價格要超過商務地産産品價格一到兩倍。

　　隨著地鐵亦莊線的開通，南城的交通更加便利，綜合配套也更加成熟和完善，再加上國家級經濟開發區的政策環境支撐，地處南城亦莊區的北京市第三大軟體園經開芯中心吸引了包括中國數碼、雲計算基地、中國路橋研發中心等眾多知名企業的研發機構和新經濟型企業的入駐。

　　亦莊這裡的商務地産售價僅是市區北城或東城同類型産品售價的三分之一，性價比自然非常高。經開芯中心從事銷售的朋友在接受記者採訪時表示，他們公司幾十棟2000-6000多平方米的獨棟辦公樓全都是採取果嶺生態式綠化設計，讓大家感到就像在花園裏辦公一樣愜意。據了解，這個花園式的商務區二期樓盤18棟一經推出即告售罄，三期自去年開盤以來也銷售順利，僅余兩棟。

　　對於上述現象，李國平分析説，比較住宅産品，北京商務區地産是價格洼地；比較其他城區，北京南城又是價格洼地。面對限購帶來的諸多不確定性因素，他認為投資商務辦公市場潛力更大，也更安全。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，後“京15條”時期，房地産行業也面臨著轉變發展方式、調整經營戰略的時代要求，愈來愈多的開發企業開始嘗試複合商業經營模式，發展綜合體建築的多業態戰略，從而有效規避開發風險。

　　地産轉型新趨勢

　　事實上，我國人均商業面積與發達水平還有很大差距。

　　據記者了解，我國人均商業面積0.81平方米，相比發達水平還有很大差距：我國城鎮人均住房使用面積在2009年達到30平方米，2010年城鎮人均商業面積為0.81平方米(包括餐飲、零售、辦公等)。而人均商業(僅包括餐飲、零售)面積為0.60平方米。相對的，日本東京、大阪和京都在2007年的人均商業(餐飲、零售)面積分別為1.48、1.59和1.74平方米。

　　業內人士表示，商業地産價格增速與自身需求相關，受政策環境影響較小。商業地産價格增速在長週期尺度內，與住宅價格增速變化的幅度和時點基本一致。但在短週期尺度內，兩者的變化波動一致性變弱。

　　商業地産的價格可能更多的是與自身的供需相關，受政策環境的影響相對要小。

　　當下，銷售增速已開始大幅超過住宅，投資增速重新進入上升週期。從投資增速角度來看，商業地産投資經歷了1999~2004年的上升週期，之後2004~2008年進入下降週期，這對應的正是當時住宅地産的強勢增長。2009年以後，商業地産投資重新進入上升週期，未來幾年伴隨政策和保障房對住宅的影響，商業地産投資力度有可能繼續增強。

　　商業地産將享受經濟穩定增長和收入快速上升所帶來的紅利。“我們發現人均商業地産銷售面積和人均GDP有著很強的相關性，説明商業地産銷售其實是受到經濟活動的外在驅動。另一方面，商業地産的價格與人均可支配收入水平擁有很強的關聯性。這表明商業地産價格會受到潛在消費能力的支撐。而未來在國內經濟增長穩定，居民收入快速提升的背景下，商業地産將擁有穩定的增長空間。”分析人士指出。