一房一價政策難抑房價漲勢

　　■CUBN記者 陳文喜 北京報道

　　近日，國家發展改革委發佈《商品房銷售明碼標價規定》(以下簡稱《規定》)，專門對商品房銷售的明碼標價問題作出規定。《規定》自2011年5月1日起施行。 不過這個早不能成為新政的政策因曾在多個城市實施卻落實不力而飽受爭議。

　　中國住宅和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林在接受《中國聯合商報》記者採訪時表示，實行“一房一價”能使消費者在購房過程中獲得更充分的信息，減少被矇騙的幾率，有利於規範市場，但是在控制房價方面意義不大。

　　劍指開發商

　　近年來，中國房地産市場亂象叢生，銷售中標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題頻頻發生，國家發改委相關負責人表示，新規定旨在規範房地産市場秩序，增加市場透明度，減少開發商隨意漲價的行為，從而保障購房者權益。

　　開發商為什麼不願意痛痛快快地將房價讓消費者看個明白呢？業內人士分析認為，可能出於兩點考慮：一方面，開發商不希望競爭對手知道自己的真實價格策略；另一方面，當購房者選中房號時，開發商才提供具體房價，有利於讓購房者“只見樹木，不見森林”，從而造成房源俏銷的假象，促使購房者迅速下單。

　　據記者了解，“一房一價”是指開發商必須“明碼標價”，在售樓處張貼每套房産的價格等相關信息，包括基準價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環境等)、銷售單價、總價等具體情況，公示後不得擅自上調。且新房的銷售價格不經物價部門核準不得銷售。

　　《規定》稱，商品房經營者應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時採取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。標示的內容既包括開發企業名稱、預售許可證、土地性質、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率等信息，也包括樓盤的建築結構、裝修狀況以及水、電、燃氣、供暖、通訊等基礎設施配套情況，還有當期銷售的房源情況和每套商品房的銷售狀態、房號、樓層、戶型、層高、建築面積、套內建築面積和分攤的共有建築面積，優惠折扣及享受優惠折扣的條件。

　　“規定中對商品房‘一套一標價’的要求進一步規範了開發商盲目加價的行為，避免部分開發商利用‘均價’、‘起價’等數據吸引客戶，製造樓盤熱銷的假象。”王玨林指出。

　　二手房也需明碼標價

　　除了新建商品房，《規定》還明確，仲介服務機構在銷售二手房時，也需實行“明碼標價”。

　　據記者了解，二手房市場掛牌房源則因為個人業主對外出售，無論是一套還是多套，根據房源不同基本都為一房一價。

　　但也有業內人士對此表示了擔憂，因為比較常見的情況是，一套房源在不同仲介會出現不同的掛牌價格。此外，在最後簽約時，也可能因為賣家反悔，導致實際成交價格遠高於掛牌價格。

　　某地産商在接受記者採訪時稱，仲介機構目前能夠保證的是，在自己的門店中明碼標價，至於後期賣家加價，或者其他原因導致的價格上漲，仲介也無能為力。

　　有不願具名的政府人士也坦言，仲介機構的監督難度要比(開發商)市場更大。仲介機構的房源價格雖然一直是一房一標，但如果實際的成交價格和標價之間差距過大，規定的實際意義就會顯得微弱。

　　至於《規定》中提到的“收費明示”問題，上述地産商稱，仲介服務全程只收取佣金，從買賣雙方收取的佣金總和一般不超過成交價的2%，類似于協助辦理過戶等，不會再收取費用。如果收費標準高於這個數值，就可能是不法收費。

　　對控房價作用不大

　　國家發改委最新政策執行後，“高價申報、低價售房”的情況是否會加劇，同樣考驗著政策的實際效果。

　　王玨林指出，“一房一價”相關規定的推行，本身並非為了控制房價。

　　事實上，自從去年國務院常務會議出臺十條措施調控房地産市場之後，按照要求，各地就已經對項目價格申報，提高了標準。開發企業在售房時的價格只能低於向房管部門申報的價格，如果高於這個價格必須重新申報。

　　不過，這些嚴格執行的政策反而倒逼一些開發企業在申報時選擇了較高的申報價格，由此在實際簽約的過程中，成交價格往往低於預售價格10%左右。

　　地産分析師羅寅申直言，明碼標價對控制房價並沒有太大作用。因為目前一些項目可能在定價的時候就已超過當時的市場價，已經預留了漲價空間。

　　據21世紀不動産上海區域市場中心統計顯示，今年1至3月上半月獲得預售證開盤銷售的所有55個新建商品住宅項目中，共計有27個項目在3月份成交均價低於之前預售證報價，佔總量的49%。此類項目多為位於嘉定、金山、寶山、浦東的外郊環樓盤。

　　羅寅申分析，“降價”樓盤近半的佔比，説明持續調控下開發商的心理價位已經調低，通過放棄價格“虛高”部分，達到吸引購買力的目的。