專家：設定房價調控目標是投機者的利好

　　■ 本報記者 李木子

　　將房價控制目標直接與GDP增速和人均可支配收入增長速度挂鉤的做法，在房價控制目標密集公佈的時候引來了諸多爭議，居民住房支付能力這一輪目標制定中被“忽略”，考慮到這輪調控“量化”的特點，房價收入比作為國際通用衡量標準，再次被專家推上參照系數的高位。

　　作為全國樓市的晴雨錶和風向標，上海房地産市場的一舉一動可謂萬眾矚目。日前，由上海財經大學、浙江大學、南京大學等滬寧杭三地高校的房地産研究機構共同成立的長三角房地産研究院聯合上海樂智研究機構，共同發佈了首份上海市房地産研究報告，報告顯示，上海地區的房價收入比遠超出國際正常範圍。

　　根據長三角房地産研究院的測算，上海市商品住房房價收入比均值已經達到24.19，最低為奉賢區（10.89），最高為盧灣區（45.58）。因此，上海市商品住房價格有偏離居民收入基本面的趨勢，需警戒存在房地産泡沫。

　　上海市各區縣商品住房房價租金比均值為448.31，説明整體而言上海市商品住房價格有被高估的可能性，具體到不同區縣則差異較大：房價租金比最高為楊浦區（617.88），偏離國際公認的合理範圍較為明顯，最低為長寧區（339.90）。

　　上海雖未風向標，但只是中國房地産市場的縮影，北京、廣州、深圳這樣成熟的一線城市以及正在崛起的二三線城市的房價收入比及租售比又是怎樣的水平，不得而知。

　　復旦大學住房政策中心執行主任陳傑表示，設定房價控制目標的思路未必正確，政府還是應該對基本面進行管理，而不是直接管理價格。陳傑在自己的微博上也表示，房價調控政府要有目標，保持高壓姿態就可以了，但不應數字化宣告，定個預期目標，反而讓投機者有恃無恐。

　　上海財經大學不動産研究所常務副所長姚玲珍認為，房價控制目標還是應該要有。她也表示，雖然房價控制目標與GDP、人均可支配收入增速挂鉤是荒謬的，但至少在前幾年，房價漲幅實際上都是高於GDP和人均可支配收入漲幅的。她認為能夠衡量房價的應該是居民支付能力和房價收入比，但是“房價怎麼測算，收入怎麼測算，很難量化”。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭同樣認為房價收入比應該設定為參照系數。他表示，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6~7年的收入，就能買套住宅，其實質就是確立將房價收入比作為衡量房價是否合理的參照係。隨著我國住房信息統計制度的趨於完善，建議全國和各地都應考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標尺。

　　中國指數研究院副院長陳晟則認為，目前的房價控制目標問題不大，關鍵是要解讀清楚，而“酌情調整”或許是要地方政府解釋得更清楚一些。“比如剛需、改善型需求的住房，價格還是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，價格還是會上漲的，而這部分的上漲，會使得住房均價上漲，這部分地方政府要講清楚。”

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，GDP、人均可支配收入、房價、CPI之間，應該有一個相對合理科學的數據體系和比例關係。“一個發展速度較快的城市，一年的GDP漲幅在10%，人均可支配收入漲幅應該在8%，房價漲幅在6%以內，CPI漲幅在4%以內，這樣才能讓老百姓感覺房子能買得起，又能體現房産的保值增值性。”

　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔還指出，控制目標中“新建住房”的表述涵蓋了“商品住宅”和“保障性住房”，由於“十二五”期間將新建籌集3600萬套保障房，後者的稀釋作用可能會令新建商品住宅價格漲幅控制的效果打折扣。

　　彭澎表示，當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度、居民住房支付能力3個標準應該形成一個綜合指數，房價控制目標才會比較合理，但現在沒有一個城市搞出來，中央可以來做這項工作。