央企“退房”週年 在利益與秩序中尋找平衡

　　去年的3月18日，在央企地王盛行於世，甚至上演了一日三地王的瘋狂背景下，國資委迅速召開新聞發佈會，勒令78戶不以房地産為主業的央企退出房地産業務。如今，“央企退地令”執行已滿一年。一年來，央企退出有序進行，在14家央企已退出房地産業務的基礎上，今年還將退出20多家，多數推出的房地産項目也紛紛活躍在各大産權市場之中……。面對當前居高不下的地價和樓價，央企退出房地産依然是人們熱議的焦點話題。

　　時間表：2013年收尾

　　去年的3月22日，時任國資委主任李榮融召開部分中央企業會議，要求78家不以房地産為主業的中央企業在15個工作日內制定退出房地産業務的方案。這是國資委第一次針對央企近年來在房地産業高調舉動作出回應，也拉開了央企退出房地産市場的序幕

　　2010年3月18日下午，國資委召開新聞發佈會，命令78家不以房地産為主業的央企退出房地産，同時公佈了16家房地産央企名單。緊接著在去年的3月22日，時任國資委主任李榮融召開部分中央企業會議，要求78家不以房地産為主業的中央企業在15個工作日內制定退出房地産業務的方案。這是國資委第一次針對央企近年來在房地産業高調舉動作出回應，也拉開了央企退出房地産市場的序幕。

　　與此同時，銀監會也出臺監管措施來加快進程。去年12月16日，各銀行根據監管部門下發的“紅名單”，要求分支行對名單中所列示的16家房地産央企提供房地産開發貸款的授信額度，對除了16家之外的房地産央企，存量貸款要採取保全措施，儘早回收。存量到期收回的，項目貸款無法續貸。原則上不得對16家以外央企提供新增房地産開發貸款。

　　儘管退出的總體進程緩慢，但退出趨勢已經逐漸明朗。統計顯示，在央企地産“清退令”發佈後，北京、上海、深圳、重慶等地進行的土地出讓中，這78家央企自身及下屬企業基本沒有出手獲取新土地或房地産開發項目，各地受讓土地的主力成為房地産開發企業或者地方城投等公司，主業非地産的央企已經難在土地出讓市場上覓得身影。

　　今年2月22日，在國資委舉行的新聞發佈會上，國資委副主任邵寧針對一年來央企退地的情況進行了通報，他表示，中央企業退出房地産業務的進展比較順利，去年已有14家中央企業退出。今年估計將有20多家企業完全退出房地産業。他同時稱，主業不是房地産的中央企業完全退出房地産領域是一個過程，在央企完全執行退出房地産業的要求方面沒有時間表。國資委對中央企業退出房地産業務的政策是非常明確的，以房地産為主業的可以參加商業性競標，房地産不是主業的只能從事自有土地的開發，開發完逐漸地退出。

　　對於市場的質疑，國資委也進行了深入的解讀，據介紹，中央企業有一些介入房地産業，有非常複雜的歷史原因。有一些中央企業尤其是獨立工礦區，職工宿舍都沒有交出去，職工宿舍是自己建、自己維修、自己管理，這樣的企業要真正退出房地産就需要一個過程。還有一些原先在城市中心的企業，現在要搬到開發區，原先佔的地自己開發去安置職工，要退出需要把這些項目做完。

　　據國資委相關人士介紹，中央企業的非主業企業的房地産業務退出工作，大體上基本上完成。中央企業中以房地産業務作為主業的企業，地産業務的銷售收入、銷售面積等等所佔有的資産在95%左右；真正非主業的企業房地産業務只佔到5%—6%的水平，這些剩下的5%－6%的大部分都是項目公司，對這些公司的要求是，項目開發完了之後不再進入新的項目，這些項目公司項目開發完了便自然登出。

　　該人士表示，希望主業為房地産的企業能夠做優做強，在我國房地産業的發展中能夠發揮作用。剩下這些零星的非主業的企業，也制定有相關計劃，大概是到2013年就會收尾，現在已經是在掃尾了。

　　擴容：地産央企增至21家

　　對於獲批保留地産業務的五家央企，國資委相關人士表示，保留這5家企業的地産業務是有其合理性的。保留部分央企，並非任其謀利，還須引導或者要求他們更多地承擔保障房建設的任務。

　　一邊在有序退出，而另一邊從事房地産的央企隊伍卻在悄然擴大。

　　今年年初，國資委規劃局局長王曉齊曾表示，主業為非房地産業務的5家央企——魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團，將會獲批保留地産業務，從而使允許從事房地産業務的央企由此前的16家擴編至21家。

　　截至目前，允許涉足地産的21家企業分別是：中國建築工程總公司、中國房地産開發集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建築總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設集團公司、中國葛洲壩集團公司、魯能集團、中航工業、神華集團、中煤集團和新興集團；外加4家境外企業，即港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司。

　　對於獲批保留地産業務的五家央企，國資委相關人士表示，保留這5家企業的地産業務是有其合理性的。其中，魯能集團在被國家電網收購之前，就在做房地産，而且規模已經很大。中航工業是以開發自有土地為主，是歷史形成的。神華和中煤，主要是開發工礦區的土地，因為邊遠地區，工礦區職工住宅的建設完全靠商業開發也不太現實。此外，新興集團原本就是一個建築企業，當年是考慮到它規模比較小就沒有核定。這幾家企業的房地産業務應該説規模都比較大，管理比較規範，盈利狀況比較好，社會形象也比較好，後來這5戶的企業房地産業務就視同主業管理。

　　據公開資料顯示，截至2008年，中航工業集團僅“表內”房地産資産就達93億元，神華集團的此類資産達58億元，新興集團與中國通用技術集團的此類資産達43.6億元，魯能集團與國家電網的此類資産達27.5億元，中煤集團的此類資産達2.7億元。而截至2009年底，中航地産第一大股東深圳中航集團擁有的土地儲備超出1000萬平方米，仍握有大量的土地資源尚未開發。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部楊紅旭認為，鋻於部分央企在房地産開發領域已發展多年，擁有相當的經驗、專業、品牌，比如中建、中房、保利、華僑城、招商局、華潤等，允許他們繼續在這個行業發展，亦無可厚非。

　　該人士認為，在央企剝離房地産資産的過程中，操之過急會使國有資産流失，若硬是在央企之間“拉郎配”，則舊的矛盾消除後，新的矛盾又將産生。此外，部分央企擁有大量的土地，不讓他們自己開發，別人也休想從中漁利，容易造成土地浪費；尤其是部分市區黃金地段的舊廠房、倉庫，已無生産功能，但地皮為企業所有，政府無權收回土地使用權，任其閒置又涉及到企業改制的難題。

　　保留部分

　　央企，並非任其謀利，還須引導或者要求他們更多地承擔保障房建設的任務，既然是國資國有，理應在低利潤的保障房開發領域有所作為。至於剩餘尚未退出的不合規央企，監管的重點是“限增控存”，即限制他們新拿地，現有項目做完後自然退出。

　　進程：退房緩慢前行

　　兩會期間，原國務院國資委主任李榮融曾對媒體表示，非主營房地産央企退出房地産的目標不會變，但還要有段時間。

　　據統計數據顯示，78家退出房地産業務的央企所屬三級以上房地産子企業共227戶，約佔中央企業全部三級以上房地産企業數量的60%。相比之下，16家主營房地産業務的央企所屬三級以上房地産子企業數量僅佔40%。

　　此外，根據北京産權交易中心公開掛牌的信息顯示，2010年已有29家央企地産項目轉讓，較2009年的17家增長了70.59%。2010年北交所房地産業務交易量排名首位，同比增長了200.86%，佔企業國有産權交易總額的15.11%。

　　目前，在北交所掛牌的房地産項目共有16家，中國中鋼集團公司、中國黃金集團公司、中信集團、中國煙草總公司等央企均出現在轉讓名單中。其中，中國黃金及旗下企業擬轉讓持有的中金地産發展有限公司全部股權，掛牌價格超過1億元。而此前，中石化、中石油、中航科工、中遠集團等央企先後轉讓地産業務。

　　雖然央企退房活躍了各大産權交易所，但事實上，面對227家央企所屬三級以上房地産子公司，目前只有不到30家的央企在産權市場公開掛牌轉讓，進展速度緩慢。

　　有業內人士指出，有些企業的地産業務因經營管理不善，不是負債率居高不下，就是投資回報率奇低，甚至還拖累了主營業務，正好借著國資委這一道命令，加速剝離旗下不良資産。而很多競買人則更希望通過購買股權達到獲取土地的目的。

　　央企退出房地産業務進展緩慢，實際上存在諸多客觀困難。

　　兩會期間，原國務院國資委主任李榮融曾對媒體表示，目前非主營房地産央企並非不願退出房地産行業，主要是這些央企手裏還有一些存量房地産，包括一些在建項目，其他單位也沒辦法接手。非主營房地産央企退出房地産的目標不會變，但還要有段時間。

　　在復旦大學太平洋金融學院院長張暉明看來，央企退出房地産市場，本來就是一個緩慢的過程。“一個樓盤從拿地到建成再到銷售總共可能需要3-5年時間，央企清退的時間表可能要長于這個週期。”他認為，這其中主要包括央企內部處理和産權市場公開轉讓等形式。而在資産轉讓的過程中，也需要考慮到項目週期、買賣方協議甚至職工安置等要素。

　　此外，業內人士指出，78家央企下面的227家房地産開發公司，由於很多央企目前已在A股市場上市，資産與股權早已盤根錯節，難以剝離。央企上市公司退出房地産業務必定會影響股價，涉及股民利益，而央企地産公司的股東關係太複雜，一般公司也不敢輕易接手；也有很多傳統的一些問題，比如有的土地可能質量不高，想接手的人就不是很願意，如果質量很高，可能就會有利益方面的一些需求，這些地塊可能還有一些屬性變化。另一方面，現在正是房地産宏觀調控的非常時期，市場低迷，也賣不出好價錢；另外，不以地産為主營業務的央企，完成項目之後，不能再拿地，但是無法限制他們出資或者合股去跟別人做房地産開發。央企集團公司的二級公司、三級公司，企業也許不全部上報；也有一些央企，由於主業優勢不明顯，或者産能過剩，而房地産利潤高，而且政府資源優、融資成本低的央企可以拿到大地塊、好項目，在退出上是能拖則拖，誇大退出難度。

　　總之，央企退地的具體方式是一個很難操作的問題，資産如何轉讓、以什麼價格轉讓，以及涉及資産的分配、人員分流、誰來接盤，資産評估是否合理，是不是會造成國有資産流失等等一系列問題，都比較複雜。一方面需要時間，另一方面也需要相應的程序。

　　趨勢:強化主業優勢

　　應該肯定的是，78家央企退出房地産市場，可以一定程度上防範突擊拿地或低價處理手中房地産資産的發生，從而穩定土地市場，防止地價過快上漲，但對房地産市場總體影響有限。

　　“近幾年房價高漲，實際上並不是主要由這78家央企製造的。”一位分析人士認為，78家央企退出房地産領域，只不過減少了市場競爭者。相反，央企房地産資源整合之後，16家以房地産為主業的央企將更加強大。16家以房地産開發與經營為主業的央企更應該要肩負起責任，&&落實中央的調控政策。

　　“應該肯定的是，78家央企退出房地産市場，可以一定程度上防範突擊拿地或低價處理手中房地産資産的發生，從而穩定土地市場，防止地價過快上漲，但對房地産市場總體影響有限。” 渤海證券分析師陳慧認為，78家房地産央企退出已經成為必然趨勢。一方面，2011年房地産調控是主基調，加大央企退出的進程從而抑制地價過快上漲將是重要舉措之一。另一方面，2011年是十二五規劃的第一年，將迎來央企整合的高峰。按照當初《關於中央企業佈局結構調整的指導意見》中指出的，通過資産重組，2010年央企數量將調整至80-100家。但是截至目前，仍有122家央企。也就説，如果嚴格按照當初設定的目標，至少有22家公司會被捲入重整的大潮。她認為，78家央企退出也有助於提升16家央企的競爭優勢，隨著2011年央企退出進程的加快，16家房地産為主營業務的央企必然在行業內獲得更多的資源，更有利於提升自身的競爭優勢，尤其是資金優勢上會進一步擴大。

　　對於央企退出房地産，有專家建議，在土地出讓條件方面，國土部門可以對於一些優質地塊，可能拍出較高價格的地塊，應該做出不允許不以房地産為主業的中央企業參與等明確規定。其次，國有房地産企業在建的或將要開發的商品房，可以30%部分按照商品房銷售，70%部分調整為保障房納入地方政府保障房計劃。地方政府按保障房的管理要求，退還70%的土地款，減免各種稅費，並對房屋的建設按保障房的建築質量等標準要求進行監管。國有房地産企業建造的商品房改成保障房後，利潤按當地政府規定核算。此外，國有資産管理機構修訂國有房地産企業的績效考核辦法，將保障房建設成果調整為主要考核指標。並加強對國有房地産企業領導的業績考核，將保障房的建設面積列為其重要的考核指標，國有房地産企業項目所在地政府為其考核提供相關數據。