調控聲中 房地産IPO持續低迷

　　近日中國歐美房地産開發有限公司向美國證券交易委員會(SEC)提交IPO申請。如果此項申請獲批，歐美地産將成為今年第二家成功IPO的中國房地産公司。

　　根據歐美地産的IPO申請，計劃發行400萬普通股，發行價區間4－6美元，預計融資規模為2000萬美元，對應公司估值1.75億美元。而根據其已披露的財務數據，歐美地産2010年營業收入約1.1億美元，利潤約3494萬美元，對應發行市盈率僅5倍。

　　目前國內A股房地産公司市盈率普遍不低於8－10倍，然而房地産公司想在國內IPO卻極為艱難。歐美房地産此番選擇赴海外上市，融資規模尚不及去年凈利潤的六成，從一個側面反映出國內資本市場渠道受阻、房地産企業公司融資困難的現實。“國內對房地産企業上市及增發等政策愈加收緊，出海上市成為我國房地産企業不得不選擇的路徑。”投中集團分析師萬格表示，在國內嚴厲的調控和限購背景下，銀行與資本市場(IPO、增發、配股、債券)等常規融資渠道均已對房地産行業設置了較大障礙，信託、私募房地産基金及境外資本成為不少房地産企業補充現金流的無奈選擇。

　　根據商務部和國家統計局最新公佈數據顯示，2011年1－2月，我國實際使用外資金額178.23億美元，其中房地産企業利用外資86億元，已佔總額的近一半。

　　投中集團統計，自2007年我國房地産行業融資規模整體呈下降趨勢，資本市場對該行業判斷始終謹慎。最近5年來房地産IPO融資規模持續下降，從2007 年的72.2億美元降至2010年的12.4億美元。2011年以來僅萊蒙國際(03688.HK)一家房地産企業實現IPO，融資規模2億美元。

　　IPO受阻之後，增發和債券融資成為國內上市房地産重要的再融資方式。投中集團數據顯示，債券融資規模從2007年的2.1億美元猛增至2010年的 46.2億美元；增發方面，在2007年至2009年我國上市房地産增發融資規模從24.2億美元增長至49.5億美元，但在2010年國內房地産調控政策加重之後，增發的規模同比驟降至1.4億美元。

　　萬格表示，2010年中國房地産企業通過IPO、增發、配股、公司債等方式融資的規模約64.4億美元，而2011年很難超過2010年的融資規模。 2011年以來，我國房企發債和配股融資分別為3起與1起，融資規模分別為8.7億美元和0.3億美元，並沒有成功增發的房地産案例。

　　2007年－2010年，中國房地産行業的並購交易總規模呈現整體增長態勢。2010年我國房地産並購交易總額已達到72.2億美元。2011年至今，國內房地産行業並購交易完成金額5.97億美元，並購案例12起。 辛曄