保險金砝碼尚未投注房地産市場

　　晨報記者 劉暢

　　昨天，仲量聯行發佈最新的研究報告《中國房地産投資市場動態》顯示：中國內地的房地産投資市場正處於結構調整的過程中，境外投資者正積極找尋發展中的商鋪和高端住宅物業市場的投資機會；而內地約5000億元保險資金還箭在弦上，預計將在未來1-2年內成為市場的主導力量。

　　境外買家回歸中國市場

　　在全球金融危機過後，2010年境外房地産機構在中國內地房地産市場上的投資活動明顯活躍，在整棟樓宇買賣市場中佔全年總交易量的41%。其中來自亞洲的投資者佔到總量的34%(收購的大宗房地産資産總額達到51億美元)，特別是來自中國香港地區和新加坡的投資者在中國內地各地大舉投資，這種趨勢在2011 年預計還將持續。與此相反，由於金融機構收緊信貸，內地投資者在獲取資金方面面臨困難，投資交易量呈現下降趨勢。“相比之下，歐美投資者則較為謹慎，主要集中在上海投資，目前上海可供交易的物業資産數量很有限，未來物業價格有可能繼續上漲，帶來的則是投資收益率的下降。”仲量聯行上海投資部總監李淩表示。

　　分析顯示，商鋪以及高端住宅將成為投資市場關注的熱點。報告指出，中央政府鼓勵提升居民消費的政策，加之全國範圍內城市居民收入的穩定增長，強勁的市場基本面持續吸引著投資者的興趣；商鋪投資者不僅僅是在一線城市，而是在全國範圍內尋找優質地段進行投資，未來投機機會很大。

　　住宅市場，投資者的機會將來自信貸緊縮政策。證監會規定，到2011年末，銀行必須重新將資産負債表外的信貸調回到資産負債表記錄中，信貸流動性控制顯現。而上漲的土地價格以及商品住宅銷售放緩，使開發商的利潤受到擠壓，這最終將導致那些債務比率過高的開發商顯現壓力，同時投資者也將在此之中發掘到投資機遇。

　　5000億險資尚未出手

　　2010 年9月，中國的保險公司最終獲准參與房地産投資，投資上限為公司資産總額的10%。因此保險資金有可能成為投資市場的主導力量。截至2010年底，中國保險公司的資産總額已突破5萬億元人民幣(約合7700億美元)，並且每年在以20%的速度穩定增長，可用於投資房地産市場的保險資金至少5000億元。

　　“雖然政策已經放開，保險公司仍要面對許多挑戰，如缺乏房地産投資管理人才、國內缺乏優質投資資産、缺乏內部管理機制等，因此目前尚未有大額房地産投資交易活動出現。”李淩表示。他還認為，房地産是保險公司用以平衡長期保險責任的理想投資産品，未來1-2年內保險資金有望成為主導市場的主要力量，目前很多大型保險公司都在籌備相關的房地産投資團隊，估計僅2011年可進入市場的資金規模就超過1000億元。

　　除了保險資金，房地産信託投資基金(REITs)以及人民幣基金有望成為另一重要的資金來源，但目前相關法律依據尚且模糊。仲量聯行研究部總監柯志謙指出，“在當前的金融環境下，阻礙房地産信託投資基金(REITs)獲得批准的障礙沒有絲毫的減少。人民幣基金及其投資于房地産資産的法律依據尚且模糊，雖然上海、北京和天津正在進行此類試點，已經吸引了多家知名的國際基金管理機構的積極參與，但對境外投資者來説市場尚存一些不確定因素。”