葉檀：地方政府將助漲房地産泡沫直至破滅

　　每經評論員 葉檀

　　地方政府正在積極推動房地産泡沫膨脹，直至破滅。

　　2011年各地方政府公佈的房地産調控數據，與以往的房地産漲幅密切相關，最理性的房地産價格與當地GDP、人均可支配收入增長速度挂鉤。較為理性的城市如上海、深圳等城市，地方政府公佈的新建住房價格目標，價格漲幅低於本年度GDP與常住人口人均可支配收入的增長速度。上海與深圳是房價上升目標最理性的城市。即便以這樣的城市作基準，各個城市的房地産價格仍然會處於高速發展的通道之中。

　　以深圳的房地産市場為例。

　　從縱向比較，深圳房價漲幅似乎將大幅放緩。在去年深圳市黨代會發佈關於“2015年深圳人均可支配收入將達到4.9萬元”之後，有媒體依據2003年~2009年的相關數據進行詳細調查發現，自2003年深圳樓市走出低谷以來的7年間，深圳城鎮居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房價卻上升了162%，後者的上升速度比前者快10倍多。現在，政府首次提出趨勢逆轉，房價漲幅低於人均可支配收入增長，以2003年~2009年的數據計，也就意味著深圳的房價增幅遠遠低於年均23%的數據，在1.86%以下，空間非常狹窄。

　　市政府不會以長期年均價格作為市場價的基礎，如果以近兩年的數據計算，深圳2010年人均可支配收入達到32300元，同比2009年的29245元上漲了10.7%，也就意味著深圳房價漲幅不高於10.7%就算完成了目標。只要深圳市大力提升常住人口的居民可支配收入，房價就將保持10%左右的增幅。根據去年5月召開的深圳市黨代會公佈的目標，“到2015年，深圳全市生産總值超過1.5萬億元，年均增長10%以上，居民人均可支配收入達到4.9萬元”，也就是説，如果今年的房價政策不變，深圳未來5年的房價漲幅都將在10%以上，5年將增長50%，漲幅與以往相比，房價沒有大幅下降的趨勢。

　　深圳畸形的房價收入比不會好轉。深圳的房價收入比遠超國際警戒線，處於15倍的高風險位置，説明深圳房地産或者投資泡沫過大，或者我們徹底低估了深圳富裕階層的購買能力，這個城市貧富差距十分懸殊。這是惡性通脹預期的當下演繹。

　　此次地方政府被迫公佈房地産價格上漲目標，惟一的好處是讓我們認清了現實：房地産調控已經成為中央政府的獨角戲；地方政府希望房地産價格在一定的區間內繼續上漲。未來房地産最好的情況，是房地産價格與人均可支配收入匹配，房價收入比不再惡化；最壞的情況是人均可支配收入實際惡化，房價收入比繼續偏離正常目標，在房地産資産價格的推動下，中國的貧富差距繼續惡化。

　　按照地方政府的房地産預期，中國經濟將在資産泡沫破滅後陷入日本式的衰退，資産價格不斷上升，而實體經濟不斷衰退。

　　有人認為只要有投資者在高位接盤，房地産價格就處於理性區間，實在是大錯特錯。在資本時代，只要有10%擁有數萬億現金的接盤者，就足以支撐高房價，但此時的房價只是資産泡沫的表現，而非剛性需求與消費者需求的內在需求。有人接盤並不是市場的理性反映，想想美國次貸危機的狀況吧，在低利率與金融衍生品的背景下，房地産價格可以偏離實體經濟大漲特漲，直到美國的金融體系也無法支撐。

　　如果我們認可貧富差距是理性的，就會認可房地産不存在泡沫這一結論：中央政府何必對房地産進行宏觀調控，市場價格就説明了一切；如果我們認為房地産泡沫加劇了貧富差距，將中國的中産收入群體逼向了中低收入群體，那麼中央政府的房地産宏觀調控適當其時，此時不調，更待何時？

　　中國的房地産調控遭遇到地方政府的普遍挑戰，中國經濟宏觀調控不可能一蹴而就。

　　不僅國內的既得利益階層對房地産調控嗤之以鼻，就是國外的大金融機構對於中國的房地産泡沫同樣模棱兩可。瑞銀近期報告指出，房地産建設熱潮的兩個最重要因素分別是居民收入快速增長和城市人口增加。自1990年以來，中國人均實際GDP年均增長9.6%；與此同時，城鎮居民家庭總戶數也從7600萬戶增加至2.15億戶。居民收入和城市人口的快速增加也提高了人們對更大更舒適的居住條件的需求。此外，全國性、尤其在城市中心的經濟和商業活動的擴張，也需要更多更好的辦公和商務樓。

　　從草根調研得出的結論，筆者非常明確，中國房地産價格持續上升，中國中端的製造業將全部覆沒，中國製造業的升級將被房地産泡沫徹底淹沒。面對地方政府的吶喊，中國房地産調控只有前行、前行，再前行。不要被虛假的數字所左右，不要被資本市場的既得利益者所掌控，中國經濟要有未來的30年前景，房地産健康發展是非過不可的大關。