5倍市盈率仍堅持IPO 境外資本成房企救命稻草

　　蔣飛

　　市盈率僅5倍，融資額不到去年凈利潤的60%，中國房地産企業不遠萬里赴美上市折射出宏觀調控下的行業資金困境。

　　3月23日，中國歐美房地産開發有限公司向美國SEC提交IPO申請，計劃發行400萬普通股，發行價區間4~6美元，成為第三家赴美上市的中國房地産企業。以此次IPO的發行中間價計算，此次歐美房地産擬融資規模為2000萬美元，對應公司估值1.75億美元。

　　根據其已披露的財務數據，歐美房地産2010年營業收入約1.1億美元，利潤約3494萬美元，對應發行市盈率約5倍。在目前A股房地産公司市盈率普遍不低於8~10倍的情況下，歐美房地産此番選擇赴海外上市，融資規模尚不及去年凈利潤的60%，這從一個側面反映出國內資本市場融資渠道受阻、房地産企業融資困難的現實。

　　今年伊始，國家出臺多項宏觀調控和貨幣政策，以限制國內房地産行業過熱的發展勢頭。在中央政府宏觀調控以及金融緊縮政策壓力之下，大量房地産企業的長短期資金短缺問題日益嚴重。

　　China Venture 投中集團分析認為，房地産行業IPO在今年將持續低迷，債券和增發則將成為上市房企日益重要的融資渠道，資金短缺或將導致行業並購重組加劇。

　　在嚴厲的調控和限購背景下，銀行與資本市場（IPO、增發、配股、債券）等常規融資渠道均已對房地産行業設置了較大障礙，信託、私募房地産基金及境外資本成為不少房地産企業補充現金流的無奈選擇。

　　根據商務部和國家統計局最新公佈的數據，2011年1~2月，我國實際使用外資金額178.23億美元，其中房地産企業利用外資86億美元，已佔總額的近一半，凸顯出房地産行業融資困難、尋求境外資金紓困的趨勢。

　　根據China Venture 投中集團旗下數據産品CV Source統計，2007~2011年房地産行業融資規模整體呈下降趨勢，雖然2009年金融危機結束後出現短暫復蘇，但資本市場對該行業判斷始終謹慎，預計2011年中國房地産企業通過IPO、增發、配股、公司債等方式融資的規模難以超過2010年64.4億美元的水平。

　　從融資方式上來看，最近5年來房企IPO融資規模持續下降，從2007年的72.2億美元降至2010年的12.4億美元，今年來僅萊蒙國際（03688.HK）一起房企IPO，融資規模2億美元。

　　與此同時，增發和債券融資成為上市房企重要的再融資方式，增發融資規模從2007年的24.2億美元增長至2009年的49.5億美元，債券融資規模從2007年的2.1億美元猛增至2010年的46.2億美元。今年以來，房企發債和配股融資分別為3起與1起，融資規模分別為8.7億美元和0.3億美元。

　　2007~2010年，中國房地産行業的並購交易總規模呈現整體增長態勢，雖然2009年受國際金融危機影響有所下降，但3年間其整體增長超過40%，至2010年達到72.2億美元。2011年至今，國內房地産行業並購交易完成金額5.97億美元，並購案例12起。

　　密集而至的行業與金融調控政策，提升了眾多中小房企的融資成本和現金流壓力，也使其後續拿地、開發與銷售受到較大制約。在這場資金寒冬中，資金與土地儲備較充裕、現金流控制良好的已上市房企無疑具備較強的競爭優勢，未來企業並購或將成為優勢企業整合土地、項目與品牌等資源的重要手段，國內房地産行業的集中度將因此有所提高。